Vakantieverhuur aan de Costa Blanca en de vergunning

Wie aan de Costa Blanca een woning koopt die tot nu toe aan vakantiegasten werd verhuurd, gaat er vaak van uit dat de toestemming om te verhuren met de koop meegaat. De Comunitat Valenciana regelt dat geval sinds augustus 2024 uitdrukkelijk, en wel anders.

De koper meldt de woning opnieuw aan, volgens de regels die op dat moment gelden en met een nieuw rapport van de gemeente. Of dat rapport te krijgen is, moet vaststaan voordat u tekent.

Wat als vakantiewoning geldt

Een ‘vergunning’ in de letterlijke zin bestaat hier niet. De toerismewet van de Comunitat Valenciana (Ley 15/2018) kent de toeristische woning (vivienda de uso turístico): een volledige woning die voor toeristische doeleinden voor hoogstens tien opeenvolgende dagen aan dezelfde gast wordt verhuurd. Verhuur per kamer is verboden.

Voorwaarde is een positief rapport van de gemeente over de planologische verenigbaarheid (informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico), kort gezegd over de vraag of toeristisch gebruik op dat adres past binnen de planologische regels van de gemeente. Met dat rapport dient de exploitant een verklaring op eigen verantwoordelijkheid (declaración responsable) in bij het Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, het toerismeregister van de regio, met vermelding van de kadastrale referentie. Die inschrijving is wat advertenties meestal de ‘vergunning’ noemen.

Drie niveaus, drie bevoegdheden

De regio houdt het register bij, stelt de minimumeisen aan de woning vast en treedt op tegen overtredingen; de bevoegdheid om boetes op te leggen kan zij overdragen aan gemeenten die daarom vragen.

De gemeente verleent of weigert het verenigbaarheidsrapport. De toerismewet staat haar toe om via de ruimtelijke ordening het aantal toeristische woningen per gebouw of per zone te beperken, op basis van vooraf gepubliceerde criteria.

De Spaanse staat regelt de eigendom van appartementen in een gebouw, en daarmee wanneer de vereniging van eigenaren moet instemmen.

Vijf jaar, dan een nieuwe toets

De inschrijving geldt vijf jaar. Voor een verlenging dient de exploitant met toestemming van de eigenaar in de maand vóór het verstrijken een nieuwe verklaring in, met een geactualiseerd positief rapport van de gemeente en volgens de eisen die dan gelden. Zonder verlenging wordt de woning uit het register geschrapt.

Voor woningen die tussen juli 2018 en augustus 2024 zijn ingeschreven, loopt de termijn vanaf 8 augustus 2024, dus tot augustus 2029. Ook zij moeten daarna opnieuw door de toets van de gemeente.

Wat er bij een eigendomsoverdracht gebeurt

Gaat na 8 augustus 2024 de eigendom van een ingeschreven toeristische woning over, dan gelden voor de woning en de nieuwe eigenaar de actuele eisen, ongeacht wanneer de woning is ingeschreven. De koper dient een nieuwe verklaring in, met een positief rapport van de gemeente. Sinds juli 2026 is alleen vererving daarvan uitgezonderd; dan volstaat een melding van de eigendomswisseling. Zo bepaalt het uitvoeringsbesluit (Decreto 10/2021), zoals gewijzigd door Ley 3/2026 en Ley 5/2026.

Tot de actuele eisen horen bijvoorbeeld een aansprakelijkheidsverzekering die niet beperkt is tot gebruik als woning, en een sleuteloverdracht zonder sleutelkastjes in de openbare ruimte.

Een registratienummer in de verkoopadvertentie beschrijft dus de situatie van de verkoper. Voor u telt of de gemeente het rapport aan u verleent.

De gemeente beslist mee

De stad Alicante heeft bij raadsbesluit van 19 december 2024 de afgifte van verenigbaarheidsrapporten voor nieuwe toeristische woningen op het hele gemeentelijke grondgebied opgeschort, gepubliceerd in het publicatieblad van de Generalitat (DOGV) op 13 januari 2025. De opschorting duurt hoogstens twee jaar en moet een nieuwe regeling voorbereiden, met eigen dichtheidsnormen per zone. Eerder hadden Altea (januari 2024, de hele gemeente) en Dénia (augustus 2024, het centrum) tot tijdelijke opschortingen besloten; die van Dénia verscheen op 10 september 2024 in het DOGV.

Geldt een opschorting die ‘nieuwe’ toeristische woningen betreft ook voor de koper van een woning die al is ingeschreven? Laat de gemeente u dat vóór de koop schriftelijk beantwoorden.

Een lijst per plaats staat hier bewust niet, omdat zo’n lijst door elk raadsbesluit achterhaald kan raken. Hoe het voor uw adres zit, stelt u op het moment van uw aankoop bij de gemeente vast.

De vereniging van eigenaren beslist ook mee

Sinds 3 april 2025 geldt volgens de landelijke wet op de horizontale eigendom (Ley de Propiedad Horizontal, gewijzigd door de Ley Orgánica 1/2025), wat in Nederland het appartementsrecht en in België de mede-eigendom heet: wie in een gebouw met appartementsrechten toeristisch wil verhuren, heeft vooraf de uitdrukkelijke toestemming van de vereniging van eigenaren nodig, de comunidad de propietarios (in België: de vereniging van mede-eigenaars). Het besluit vereist drie vijfde van alle eigenaren, die samen ook drie vijfde van de aandelen in het gebouw bezitten. Met dezelfde meerderheid kan de vereniging de verhuur ook beperken of verbieden en voor zulke woningen tot 20 procent hogere bijdragen in de gemeenschappelijke kosten vaststellen. De besluiten werken niet terug.

Wie al vóór 3 april 2025 met een aanmelding verhuurde, mag volgens een overgangsregeling doorgaan onder de voorwaarden van het toerismerecht. De tekst van die regeling noemt deze eigenaar; een latere koper vermeldt hij niet. Tegelijk vraagt de Valenciaanse aanmelding om de verklaring dat aan de toestemmingsregels van de Ley de Propiedad Horizontal is voldaan. Wie in een appartementencomplex koopt, laat daarom vooraf uitzoeken of hij een eigen toestemming nodig heeft.

Het nummer hoort in elke advertentie

Wie een toeristische woning aanbiedt, moet in elke advertentie de precieze ligging en het nummer in het Registro de Turismo vermelden. Ontbreekt het nummer, dan is dat een ernstige overtreding (een boete van 10.001 tot 100.000 euro). Wie zonder aanmelding verhuurt of daarvoor adverteert, begaat een zeer ernstige overtreding (100.001 tot 600.000 euro). Platforms moeten zich vóór publicatie een geldig nummer laten aantonen.

De Generalitat publiceert de lijst van ingeschreven toeristische woningen als open data, met nummer, adres en kadastrale referentie. Daar kunt u nagaan of een opgegeven nummer bestaat en bij de aangeboden woning hoort.

De landelijke voorschriften voor een aanvullend centraal register (Registro Único de Arrendamientos, Real Decreto 1312/2024) heeft het Spaanse hooggerechtshof, het Tribunal Supremo, in mei 2026 nietig verklaard, voor zover ze de registratieprocedure en het registratienummer betreffen. Bepalend blijft het nummer in het Valenciaanse toerismeregister.

Wat u vóór de koop controleert

Hoort verhuur bij uw rekensom, dan hoort deze controle vóór het voorcontract (contrato de arras), niet erna.

Staat de woning met dit nummer in het register, en kloppen adres en kadastrale referentie? Tot wanneer loopt de inschrijving? Geeft de gemeente voor dit adres op dit moment positieve verenigbaarheidsrapporten af, en geldt dat ook voor u als nieuwe eigenaar? Heeft de vereniging van eigenaren toestemming gegeven, of heeft zij de verhuur beperkt? Voldoet de woning aan de actuele minimumeisen?

De antwoorden staan in documenten, niet in toezeggingen. ‘Werd altijd verhuurd’ vervangt geen rapport van de gemeente. Hoe deze controle in de rest van de aankoop past, leest u in de gids over een huis kopen aan de Costa Blanca.

Langdurige verhuur is iets anders

De regels hierboven gaan over toeristische verhuur voor korte periodes. Verhuur als woonruimte voor langere duur valt onder het Spaanse huurrecht en heeft geen toeristische inschrijving nodig. Wie geen rapport van de gemeente krijgt, zit dus niet met een onverhuurbare woning, maar wel met een andere rekensom.

Veelgestelde vragen

Heb ik aan de Costa Blanca een vergunning nodig om aan vakantiegasten te verhuren?

Ja. De woning moet zijn ingeschreven in het Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, en daarvoor is een positief verenigbaarheidsrapport van de gemeente nodig. Toeristische verhuur zonder aanmelding is een zeer ernstige overtreding.

Gaat de inschrijving bij de koop op mij over?

Niet zomaar. Bij een eigendomsoverdracht na 8 augustus 2024 dient u een nieuwe verklaring in met een positief rapport van de gemeente. Alleen bij vererving volstaat een melding van de eigendomswisseling.

Kan de vereniging van eigenaren de verhuur tegenhouden?

Ja. Sinds 3 april 2025 heeft nieuwe toeristische verhuur in gebouwen met appartementsrechten haar uitdrukkelijke voorafgaande toestemming nodig, met drie vijfde van de eigenaren en van de aandelen. Zulke besluiten werken niet terug.

Hoe zie ik of een aangeboden woning is ingeschreven?

Aan het registratienummer, dat in de advertentie moet staan, en door dat te vergelijken met de officiële lijst van de Generalitat. Of u als koper zelf een inschrijving krijgt, zegt het nummer niet.

Heb ik daarnaast een landelijk registratienummer nodig?

De landelijke voorschriften over de registratieprocedure en het nummer van het Registro Único de Arrendamientos heeft het Tribunal Supremo in mei 2026 nietig verklaard. Bepalend is het Valenciaanse nummer.