La location touristique sur la Costa Blanca et la licence

Qui achète sur la Costa Blanca un bien jusque-là loué à des vacanciers part souvent du principe que l’autorisation de louer se transmet avec la vente. Depuis août 2024, la Communauté valencienne règle expressément ce cas, et d’une autre manière.

L’acheteur déclare à nouveau le logement, selon les règles en vigueur à ce moment-là et avec un nouveau rapport de la commune. Savoir si ce rapport peut être obtenu, c’est une question à trancher avant de signer.

Ce qui compte comme logement touristique

Une « licence » au sens propre n’existe pas ici. La loi sur le tourisme de la Communauté valencienne (Ley 15/2018) connaît le logement à usage touristique (vivienda de uso turístico) : un logement entier, loué à des fins touristiques au même client pour dix jours consécutifs au plus. La location à la chambre est interdite.

Il faut au préalable un rapport favorable de la commune sur la compatibilité urbanistique (informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico). Muni de ce rapport, l’exploitant dépose une déclaration sur l’honneur (declaración responsable) auprès du Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, le registre régional du tourisme, en indiquant la référence cadastrale. C’est cette inscription que les annonces appellent le plus souvent « licence ».

Trois niveaux, trois compétences

La région tient le registre, fixe les exigences minimales applicables au logement et sanctionne les infractions ; elle peut confier le pouvoir d’infliger les amendes aux communes qui en font la demande.

La commune délivre ou refuse le rapport de compatibilité. La loi sur le tourisme l’autorise à limiter, par ses documents d’urbanisme, le nombre de logements touristiques par immeuble ou par zone, selon des critères publiés au préalable.

L’État fixe le droit de la copropriété, et donc les cas où les copropriétaires doivent donner leur accord.

Cinq ans, puis un nouvel examen

L’inscription est valable cinq ans. Pour la renouveler, l’exploitant dépose, avec l’accord du propriétaire, une nouvelle déclaration dans le mois qui précède l’échéance, accompagnée d’un rapport favorable actualisé de la commune et selon les exigences alors en vigueur. Faute de renouvellement, le logement est radié du registre.

Pour les logements inscrits entre juillet 2018 et août 2024, le délai court à compter du 8 août 2024, donc jusqu’en août 2029. Eux aussi devront ensuite repasser par l’examen de la commune.

Ce qui se passe quand le bien change de propriétaire

Si la propriété d’un logement touristique inscrit change de mains après le 8 août 2024, les exigences actuelles s’appliquent au logement et au nouveau propriétaire, quelle que soit la date de l’inscription. L’acheteur dépose une nouvelle déclaration, avec un rapport favorable de la commune. Depuis juillet 2026, seule la succession fait exception : une simple notification du changement de propriétaire suffit alors. C’est ce que prévoit le décret d’application (Decreto 10/2021), dans sa rédaction issue de la Ley 3/2026 et de la Ley 5/2026.

Parmi les exigences actuelles figurent par exemple une assurance de responsabilité civile qui ne se limite pas à l’usage d’habitation, et une remise des clés sans boîte à clés sur la voie publique.

Un numéro d’enregistrement dans l’annonce de vente décrit donc la situation du vendeur. Ce qui compte pour vous, c’est que la commune vous délivre le rapport.

La commune a son mot à dire

Par une délibération du conseil municipal du 19 décembre 2024, la ville d’Alicante a suspendu sur l’ensemble de son territoire la délivrance des rapports de compatibilité pour les nouveaux logements touristiques ; la décision a été publiée au journal officiel de la Generalitat (DOGV) le 13 janvier 2025. La suspension est limitée à deux ans au plus et doit préparer une nouvelle réglementation, avec ses propres règles de densité par zone. Auparavant, les conseils municipaux d’Altea (janvier 2024, tout le territoire communal) et de Dénia (août 2024, centre-ville) avaient décidé des suspensions temporaires, publiées au DOGV en janvier et en septembre 2024 respectivement.

Une suspension qui vise les « nouveaux » logements touristiques s’applique-t-elle aussi à l’acheteur d’un logement déjà inscrit ? Demandez à la commune une réponse écrite avant l’achat.

Nous ne donnons volontairement pas de liste complète des communes, car chaque délibération d’un conseil municipal peut la rendre caduque. La situation de votre adresse se vérifie auprès de la commune, au moment de votre achat.

La copropriété décide aussi

Depuis le 3 avril 2025, la loi espagnole sur la copropriété (Ley de Propiedad Horizontal, modifiée par la Ley Orgánica 1/2025) prévoit que quiconque veut louer à des touristes dans un immeuble en copropriété doit obtenir au préalable l’accord exprès de la communauté des copropriétaires. La décision requiert les trois cinquièmes de l’ensemble des copropriétaires, représentant en même temps les trois cinquièmes des quotes-parts de copropriété (les tantièmes, en France). À la même majorité, la copropriété peut aussi restreindre ou interdire la location touristique, et fixer pour ces logements des charges de copropriété majorées de 20 % au plus. Ces décisions n’ont pas d’effet rétroactif.

Le propriétaire qui louait déjà, dûment inscrit, avant le 3 avril 2025 peut continuer aux conditions du droit du tourisme, en vertu d’une règle transitoire. Son texte vise ce propriétaire ; il ne mentionne pas un acheteur ultérieur. Dans le même temps, l’inscription valencienne exige de déclarer que les règles d’accord de la loi sur la copropriété sont respectées. Si vous achetez dans une résidence en copropriété, faites donc vérifier à l’avance s’il vous faut un accord en votre propre nom.

Le numéro doit figurer dans chaque annonce

Qui fait la publicité d’un logement touristique doit indiquer, dans chaque annonce, sa localisation exacte et son numéro au Registro de Turismo. L’omettre constitue une infraction grave (amende de 10 001 à 100 000 euros). Louer ou faire de la publicité sans inscription est une infraction très grave (de 100 001 à 600 000 euros). Les plateformes doivent exiger la preuve d’un numéro valable avant toute publication.

La Generalitat publie en données ouvertes la liste des logements touristiques inscrits, avec numéro, adresse et référence cadastrale. On peut y vérifier qu’un numéro annoncé existe et qu’il correspond bien au logement proposé.

Le Tribunal suprême espagnol a annulé en mai 2026 les dispositions nationales relatives à un registre unique supplémentaire (Registro Único de Arrendamientos, Real Decreto 1312/2024), pour ce qui concerne la procédure d’enregistrement et le numéro d’enregistrement. C’est le numéro du registre valencien du tourisme qui fait foi.

Ce qu’il faut vérifier avant l’achat

Si la location fait partie de votre calcul, cette vérification se place avant le contrat préliminaire (contrato de arras), pas après.

Le logement figure-t-il au registre sous ce numéro, et l’adresse et la référence cadastrale concordent-elles ? Jusqu’à quand l’inscription est-elle valable ? La commune délivre-t-elle actuellement des rapports de compatibilité favorables pour cette adresse, et cela vaut-il aussi pour vous en tant que nouveau propriétaire ? La copropriété a-t-elle donné son accord, ou a-t-elle restreint la location ? Le logement remplit-il les exigences minimales actuelles ?

Les réponses se trouvent dans des documents, pas dans des promesses. « Il a toujours été loué » ne remplace pas un rapport de la commune. La place de cette vérification dans le reste de l’achat est décrite dans le guide acheter une maison sur la Costa Blanca.

La location longue durée, c’est autre chose

Les règles ci-dessus concernent la location touristique de courte durée. La location d’un logement comme résidence, sur une durée plus longue, relève du droit espagnol des baux d’habitation et ne demande aucune inscription touristique. Sans rapport de la commune, vous n’avez donc pas un logement impossible à louer, mais un autre calcul.

Questions fréquentes

Faut-il une licence pour louer à des vacanciers sur la Costa Blanca ?

Oui. Le logement doit être inscrit au Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, ce qui suppose un rapport de compatibilité favorable de la commune. Louer à des touristes sans inscription est une infraction très grave.

L’inscription m’est-elle transmise à l’achat ?

Pas automatiquement. En cas de changement de propriétaire après le 8 août 2024, vous déposez une nouvelle déclaration avec un rapport favorable de la commune. Ce n’est qu’en cas de succession qu’une notification du changement de propriétaire suffit.

La copropriété peut-elle empêcher la location touristique ?

Oui. Depuis le 3 avril 2025, toute nouvelle location touristique dans un immeuble en copropriété exige son accord exprès et préalable, à la majorité des trois cinquièmes des copropriétaires et des quotes-parts. Ces décisions n’ont pas d’effet rétroactif.

Comment savoir si un logement proposé est inscrit ?

Grâce au numéro d’enregistrement, qui doit figurer dans l’annonce, et en le comparant avec la liste officielle de la Generalitat. Le numéro ne dit pas si vous obtiendrez vous-même, en tant qu’acheteur, une inscription.

Me faut-il en plus un numéro d’enregistrement national ?

Le Tribunal suprême espagnol a annulé en mai 2026 les dispositions nationales sur la procédure d’enregistrement et le numéro du Registro Único de Arrendamientos. C’est le numéro valencien qui fait foi.