Kupno w Abu Zabi: dwie kwestie do rozstrzygnięcia przed szukaniem

Czy obcokrajowiec może kupić nieruchomość w Abu Zabi? Tak, ale wyłącznie w wyznaczonych strefach inwestycyjnych. Ustawa nr 13 z 2019 roku otworzyła pełną własność dla obywateli spoza Emiratów i spoza Zatoki w obrębie tych stref; poza nimi odpowiedź nadal brzmi nie. Ten jeden fakt rozstrzyga więcej zakupów niż cena, a brakuje go na większości ogłoszeń.

Pierwsza kwestia: czy adres leży w strefie?

Przed 2019 rokiem obywatel spoza Zatoki nie mógł w ogóle mieć pełnej własności w Abu Zabi. Dostępne były długie dzierżawy, użytkowanie i musataha do 99 lat. Ustawa nr 13 z 2019 roku, zmieniająca ustawę nr 19 z 2005 roku, zmieniła to dla wyznaczonych stref inwestycyjnych.

W tym miejscu myli się niemal każdy poradnik na ten temat, łącznie z tym, który sami mieliśmy opublikować.

Lista, która pojawia się wszędzie, ma dziewięć nazw: Saadiyat, Yas, Al Reem, Al Maryah, Al Reef, Hudayriyat, Al Jubail, Masdar City, Al Raha Beach. Pochodzi z federalnego portalu u.ae i jest autentyczna.

Jest też mocno nieaktualna. Komunikat urzędu ADREC (Abu Dhabi Real Estate Centre) towarzyszący raportowi za pierwsze półrocze 2026 roku stwierdza, że w samym tym półroczu zatwierdzono osiem nowych stref inwestycyjnych, co podnosi ich łączną liczbę w Abu Zabi do 50. Pełnej publicznej listy tych pięćdziesięciu nie ma.

Praktyczna konsekwencja działa w dwie strony, a jedna z nich kosztuje kupującego realne pieniądze:

• Brak dzielnicy na liście dziewięciu nie dowodzi, że nie można tam kupić. Kto twierdzi inaczej, czyta listę dziewięciu wobec rzeczywistości pięćdziesięciu.
• Obecność na niej jest dobrym dowodem, że można.

Dlatego nasza tabela cen oznacza każdą dzielnicę jako potwierdzona albo niezweryfikowana, nigdy jako „nie”. Siedem z piętnastu jest potwierdzonych. W pozostałych przypadkach należy zapytać ADREC albo własnego prawnika o aktualną kwalifikację konkretnej działki i uzyskać odpowiedź na piśmie przed jakąkolwiek wpłatą.

To, że ofertę Państwu przedstawiono, nie dowodzi, że mogą Państwo ją posiadać, a jej brak na liście z bloga nie dowodzi czegoś przeciwnego.

Druga kwestia: ile transakcja kosztuje ponad cenę

Struktura kosztów transakcyjnych w Abu Zabi różni się od tej w Dubaju na korzyść kupującego, a warto to podać precyzyjnie, bo różnica jest duża.

Zastrzeżenie, którego nie chowamy. Opłata rejestracyjna w wysokości 2 procent jest podawana konsekwentnie, z decyzją Rady Wykonawczej nr 49 z 2018 roku jako podstawą, a podział po połowie między kupującym a sprzedającym opisywany jest wszędzie jako zwyczaj. Żadnego z tych dwóch nie udało nam się potwierdzić w oficjalnym kanale Abu Zabi, a podział jest w dodatku umowny, a nie ustawowy: podlega negocjacji, i na rynku sprzedającego kupujący może ponieść pełne 2 procent.

Prosimy traktować tabelę jako kształt kosztu, a nie jako wycenę. Warto zadbać o wpisanie podziału do umowy sprzedaży i poprosić prawnika o okazanie samej decyzji zamiast brania jej z broszury. To ta sama rada, którą dajemy przy każdej liczbie, której nie możemy otworzyć sami.

Reklama: pozwolenie, po którym widać, że ogłoszenie jest prawdziwe

Każde ogłoszenie nieruchomości w Abu Zabi wymaga pozwolenia Madhmoun. ADREC podaje ponad 41 200 wydanych od uruchomienia platformy.

To waży więcej, niż brzmi. Numer pozwolenia wiąże ogłoszenie z realną, zarejestrowaną nieruchomością i z licencjonowanym pośrednikiem. Ogłoszenie bez numeru albo nie ma pozwolenia, albo nie jest prawdziwe, a zapytanie o numer kosztuje Państwa jedną wiadomość.

Madhmoun to odpowiednik dubajskiego Trakheesi. Jeśli pośrednik podaje Państwu numer Trakheesi dla nieruchomości w Abu Zabi, podaje system niewłaściwego emiratu.

Pośrednik: należy sprawdzić licencję i emirat

Od 19 września 2024 roku każdy pośrednik nieruchomości działający w emiracie Abu Zabi musi mieć licencję ADREC. Dubajska rejestracja w RERA (Real Estate Regulatory Agency, dubajskim organie nadzoru) nie przechodzi. Oba emiraty prowadzą osobne organy nadzoru, osobne rejestry i osobne licencjonowanie.

Zakupy na etapie budowy (off plan) w Abu Zabi organizujemy bezpośrednio przez własne kanały sprzedaży deweloperów. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego współpracujemy z lokalnie licencjonowanym biurem pośrednictwa.

Czego nie możemy Państwu powiedzieć

Żadnych liczb rentowności. Rentowność brutto wymaga czynszu za metr kwadratowy dla tej samej dzielnicy. Część czynszowa raportu ADREC istnieje wyłącznie jako wykres bez użytecznej warstwy tekstowej, więc każda opublikowana przez nas rentowność miałaby szacowany mianownik. Jeśli ktoś podaje Państwu rentowność Abu Zabi z miejscem po przecinku, należy zapytać, z jakiej liczby czynszowej pochodzi.

Żadnych prognoz. Emirat odnotował w pierwszym półroczu 2026 roku transakcje o wartości 117 miliardów dirhamów, o 112 procent więcej rok do roku. To fakt o minionych sześciu miesiącach, a nie przepowiednia na kolejne sześć.

Częste pytania

Czy zakup w Abu Zabi daje prawo pobytu?

Kwalifikująca inwestycja w nieruchomość od 2 milionów dirhamów może wesprzeć dziesięcioletnią złotą wizę Emiratów. Program jest federalny i obowiązuje w Abu Zabi tak samo jak w Dubaju, z zastrzeżeniem obowiązujących zasad i zgody właściwych organów.

Czy są podatki od nieruchomości?

Nie ma ani rocznego podatku od nieruchomości, ani podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży. Tak jest w całych Zjednoczonych Emiratach Arabskich.

Czy moje pieniądze są chronione przy zakupie na etapie budowy?

Wpłaty trafiają na rachunek powierniczy przypisany do projektu w banku zatwierdzonym przez Departament Gmin i Transportu i są uwalniane po zweryfikowaniu etapów budowy. Ramą jest ustawa nr 3 z 2015 roku zmieniona ustawą nr 2 z 2025 roku.

Czy można kupić zdalnie, bez przyjazdu do Abu Zabi?

To zależy od dewelopera, banku i struktury transakcji, i jest pytaniem do licencjonowanego biura prowadzącego transakcję, a nie takim, na które da się odpowiedzieć ogólnie.

Od której dzielnicy zacząć?

Od tej, której przedział cenowy odpowiada Państwa budżetowi i która leży w strefie inwestycyjnej. Nasz poradnik cenowy zestawia obie kolumny obok siebie, i to najszybszy sposób na odsianie dzielnic.