Yas Island: najszerszy przedział cen w Abu Zabi i jego przyczyna

Ile kosztują mieszkania na Yas Island? Centrum Nieruchomości Abu Zabi odnotowuje średnią 25 000 dirhamów za metr kwadratowy i maksimum 104 000. Wille stoją średnio na 18 000 i sięgają 53 000. Ta różnica jest największa ze wszystkich dzielnic emiratu i jest najważniejszą rzeczą do zrozumienia, zanim spojrzycie tu na ogłoszenie.

Średnia, która obejmuje czterokrotność samej siebie

ADREC zauważa w raporcie, że ceny maksymalne w większości dzielnic wynoszą od dwóch do czterech średnich. Yas Island stoi na samej górnej granicy tego pasma, i nieco poza nią:

Przeczytajcie pierwszy wiersz jeszcze raz. Mieszkanie na Yas Island zarejestrowane po 104 000 dirhamów za metr kwadratowy i mieszkanie po średniej dzielnicowej 25 000 stoją w tej samej tabeli, w tych samych sześciu miesiącach, na tej samej wyspie.

Kto podaje wam „cenę Yas Island”, podaje liczbę, która nie opisuje żadnego z nich. Na Hudayriyat średnia jest użytecznym punktem wyjścia. Tutaj jest artefaktem statystycznym z uśrednienia dwóch różnych rynków.

Dlaczego przedział jest tak szeroki, i nie jest to wada danych

Yas Island nie jest jednym produktem. Aldar zaczął ją zabudowywać w 2006 roku i dokłada od tamtej pory, co oznacza, że zasoby wzniesione w odstępie piętnastu lat stoją kilka kilometrów od siebie.

Najwyraźniejszy przykład jest bieżący: Aldar przedstawił Yas Point, nadmorską destynację za 6 miliardów dirhamów na północnym brzegu, z rezydencjami marek i pięciogwiazdkowym hotelem. Rezydencje marek nie wyceniają się jak zasób mieszkaniowy zbudowany dekadę wcześniej obok parku rozrywki. Oba stoją na Yas Island; oba siedzą w tej samej średniej ADREC.

Szeroka rozpiętość nie jest więc szumem w rejestrze. Jest trafnym opisem wyspy, która rzeczywiście zawiera różne produkty, i najpewniej rozszerzy się, a nie zawęzi, w miarę oddawania nowego nabrzeża.

Co to oznacza w praktyce dla kupującego

Średnia dzielnicowa to zła kotwica. Pytajcie raczej, co zarejestrowały porównywalne lokale w konkretnym projekcie, a 25 000 dirhamów traktujcie jako dolną granicę dla wyspy, nie jako wskazówkę dla któregoś budynku.

Wysoka cena ofertowa nie jest automatycznie zawyżona. W górnej części tego przedziału istnieje zarejestrowany ślad 104 000 dirhamów za metr kwadratowy. Pytanie nie brzmi, czy taka cena na Yas istnieje, lecz czy lokal przed wami należy do tego segmentu.

Niska cena zasługuje na to samo sprawdzenie. Średnią ciągnie w dół starszy zasób, a „poniżej średniej Yas” może po prostu oznaczać starszy budynek zamiast okazji.

Nasz poradnik cenowy zawiera to samo porównanie dla wszystkich piętnastu dzielnic.

Częste pytania

Czy obcokrajowiec może kupić na Yas Island?

Tak. Yas Island to jedna z wyznaczonych stref inwestycyjnych otwartych dla obywateli spoza Emiratów i spoza Zatoki ustawą nr 13 z 2019 roku. Status pełnej własności konkretnego lokalu potwierdźcie w dokumentach własności.

Kto jest głównym deweloperem?

Aldar Properties. Zabudowa wyspy ruszyła w 2006 roku, a Grand Prix Abu Zabi Formuły 1 rozgrywane jest na torze Yas Marina od 2009 roku.

Czy Yas Island to dobra inwestycja?

Rejestr pokazuje rynek o niezwykle szerokim zakresie produktów i cen. To nie jest werdykt w żadną stronę. Oznacza jednak, że decyzja podjęta na podstawie średniej dzielnicowej to decyzja na podstawie liczby, która nie opisuje waszej nieruchomości, i to jedyny błąd, któremu ta strona ma zapobiec.

A rentowność najmu na Yas?

Nie publikujemy rentowności dla Abu Zabi. Rentowność brutto wymaga czynszu za metr kwadratowy dla tej samej dzielnicy, a część czynszowa raportu ADREC istnieje wyłącznie jako wykres bez użytecznej warstwy tekstowej. Szacowanie oznaczałoby wymyślenie mianownika.