Цены на недвижимость в Абу-Даби: что говорит реестр, район за районом

Сколько стоит недвижимость в Абу-Даби? Это зависит от района и, сильнее, чем ожидает большинство покупателей, от того, где именно внутри района вы окажетесь. Центр недвижимости Абу-Даби фиксирует квартиры на острове Саадият в среднем по 42 000 дирхамов за квадратный метр при максимуме 142 000. Ар-Риф в среднем 11 000. Обе цифры из одного отчёта и одних и тех же шести месяцев.

Читайте оба ценовых столбца вместе, а не по одному

ADREC пишет это прямо в своём отчёте: в большинстве районов максимальные цены составляют от двух до четырёх средних. Одна эта фраза обесценивает большую часть того, ради чего сравнивают цены за квадратный метр.

Посчитанный по районам, разброс неравномерен, и различия достаточно велики, чтобы изменить решение:

На острове Яс средняя сама по себе почти бесполезна: верх зарегистрированного рынка более чем вчетверо выше неё. На Фахиде и Аль-Джубейле средняя описывает рынок хорошо.

Отсюда практическое правило: спрашивайте диапазон, а не среднюю. В районе с широким разбросом цена, звучащая высоко, может быть совершенно обычной для этого продукта, а цена, звучащая выгодно, — другим продуктом, чем вы представляли.

Столбец, в котором ошибается большинство объявлений

Иностранцы не могут приобретать полную собственность повсюду в Абу-Даби. Закон № 13 от 2019 года открыл полное владение гражданам государств вне ОАЭ и стран Залива только внутри отведённых инвестиционных зон. За их пределами ответ по-прежнему отрицательный.

Очевидный следующий вопрос — какие районы являются зонами. Почти каждый сайт о недвижимости отвечает уверенным списком из восьми или девяти названий. Этот список устарел, и ошибка работает против покупателя.

Пресс-релиз ADREC к отчёту за первое полугодие 2026 года говорит об этом прямо: в этом полугодии утверждено восемь новых инвестиционных зон, «доведя их общее число в Абу-Даби до 50». Пятьдесят. А ходящий по сети список из девяти взят с федерального портала u.ae и представляет собой более старое и узкое обозначение.

Полного открытого списка этих пятидесяти нет. Поэтому последний столбец нашей таблицы говорит то, что мы действительно можем обосновать, в трёх состояниях:

• подтверждено — названный источник устанавливает, что иностранец вправе получить здесь полную собственность. Семь районов из пятнадцати.
• не проверено — мы не смогли это подтвердить. При существующих пятидесяти зонах это не то же самое, что «нет», и мы не печатаем это как «нет». Семь районов.
• источники противоречат — два надёжных источника говорят разное. Один район: Аль-Марьях, где федеральный портал числит «Марию» среди зон, открытых для иностранного владения, а официальный сайт самого острова описывает владение для лиц вне стран Залива как аренду на 99 лет. Та страница излагает оба варианта.

Если интересующий вас район помечен «не проверено», правильный шаг — спросить ADREC или юриста, а не вычёркивать его. А если страница объявлений уверенно говорит вам, что район не является зоной, спросите, какой список там читают.

Откуда эти цифры и чем они не являются

Каждая цифра на этой странице взята из Abu Dhabi Real Estate Market Report H1 2026, выпущенного Центром недвижимости Абу-Даби. Об этом источнике стоит знать две вещи, прежде чем где-либо на него опираться.

Отчёт полугодовой, а не квартальный. ADREC публикует дважды в год. Цифра здесь может отставать от рынка на полгода, что имеет значение на рынке, показавшем рост стоимости сделок на 112 процентов год к году.

Цифры живут в диаграммах, а не в таблицах. Мы рендерим страницу отчёта как изображение и считываем значения с него, затем сверяем результат с текстовым слоем PDF. Оба чтения совпадают по всем пятнадцати районам, и это совпадение — единственная причина, по которой цифры опубликованы здесь. Один только текстовый слой ненадёжен: на одной странице он присваивает одно и то же значение двум разным районам, потому что подхватил подпись оси вместо точки данных.

Никакой доходности. Валовая доходность требует арендной ставки за квадратный метр по тому же району, а арендная часть отчёта существует только как график без пригодного текстового слоя. Нам пришлось бы её оценивать, поэтому мы её не публикуем. Если вы видите доходность по Абу-Даби с десятичным знаком, спросите, из какой арендной цифры она получена.

Частые вопросы

Где иностранцы могут покупать недвижимость в Абу-Даби?

Внутри отведённых инвестиционных зон, которых ADREC насчитал пятьдесят на конец первого полугодия 2026 года. Федеральный портал u.ae называет девять: Яс, Саадият, Рим, Мария, Лулу, Аль-Раха-Бич, Сайх-Ас-Судейра, Ар-Риф и Масдар-Сити. Это единственное опубликованное органами перечисление, которое мы нашли, и оно очевидно короче пятидесяти, поэтому считайте любой показанный вам список неполным и проверяйте конкретный адрес.

Какой район самый доступный?

Из районов с опубликованными данными по квартирам — Ар-Риф со средней 11 000 дирхамов за квадратный метр. Он также назван в федеральном списке отведённых зон, так что иностранный покупатель может там приобретать.

Какой самый дорогой?

Остров Саадият, со средней 42 000 и зарегистрированным максимумом 142 000 дирхамов за квадратный метр.

Как часто эти цифры меняются?

ADREC публикует дважды в год. Мы обновляем страницу при выходе следующего отчёта, а строка источника под таблицей всегда называет отчёт и дату, когда мы взяли из него цифры.

Это цены предложения?

Нет. Это зарегистрированные сделки первого полугодия 2026 года. Цены предложения на порталах лежат выше, и это обычное соотношение между ними, а также причина, по которой мы публикуем реестр, а не среднее по объявлениям.