阿布扎比房价：登记簿怎么说，一个区域一个区域地看
在阿布扎比一套房产要多少钱？ 取决于区域，而且比大多数买家预期的更取决于您落在这个区域的哪一段。阿布扎比房地产中心记录 Saadiyat Island 的公寓平均每平方米 42 000 迪拉姆，最高 142 000。Al Reef 的平均值是 11 000。两个数字出自同一份报告、同样的六个月。
| 区域 | 公寓 平均 | 公寓 最高 | 别墅与联排别墅 平均 | 别墅与联排别墅 最高 | 外国人永久产权 |
|---|---|---|---|---|---|
| Saadiyat Island | 42 000 | 142 000 | 23 000 | 100 000 | 已确认 |
| Fahid Island | 40 000 | 52 000 | — | — | 已确认 |
| Al Maryah Island | 36 000 | 92 000 | — | — | 来源不一致 |
| Yas Island | 25 000 | 104 000 | 18 000 | 53 000 | 已确认 |
| Hudayriyat Island | 24 000 | 33 000 | 15 000 | 36 000 | 已确认 |
| Al Raha | 21 000 | 39 000 | 12 000 | 12 000 | 未核实 |
| Al Jubail Island | 20 000 | 26 000 | 24 000 | 34 000 | 已确认 |
| Al Reem Island | 18 000 | 38 000 | 14 000 | 16 000 | 已确认 |
| Zayed City | 16 000 | 21 000 | 16 000 | 22 000 | 未核实 |
| Khalifa City | 14 000 | 25 000 | 12 000 | 26 000 | 未核实 |
| Al Shamkhah | 14 000 | 21 000 | 6 000 | 26 000 | 未核实 |
| Al Reef | 11 000 | 20 000 | 12 000 | 17 000 | 已确认 |
| Ghantoot | — | — | 25 000 | 45 000 | 未核实 |
| Al Bahyah | — | — | 10 000 | 16 000 | 未核实 |
| Madinat Al Riyad | — | — | 6 000 | 18 000 | 未核实 |
两列价格要一起读，绝不要只看一列
ADREC 在自己的报告里写得很清楚：在大多数区域，最高价是平均价的两到四倍。这一句话就推翻了每平方米比价通常被拿来做的大部分事情。
按区域逐个算下来，价差并不均匀，而且差别大到足以改变一个决定：
| 区域 | 平均 | 最高 | 倍数 |
|---|---|---|---|
| Yas Island | 25 000 | 104 000 | 4.2× |
| Saadiyat Island | 42 000 | 142 000 | 3.4× |
| Al Maryah Island | 36 000 | 92 000 | 2.6× |
| Al Reem Island | 18 000 | 38 000 | 2.1× |
| Al Raha | 21 000 | 39 000 | 1.9× |
| Al Reef | 11 000 | 20 000 | 1.8× |
| Khalifa City | 14 000 | 25 000 | 1.8× |
| Hudayriyat Island | 24 000 | 33 000 | 1.4× |
| Zayed City | 16 000 | 21 000 | 1.3× |
| Al Jubail Island | 20 000 | 26 000 | 1.3× |
| Fahid Island | 40 000 | 52 000 | 1.3× |
在 Yas Island，平均值单独看几乎没用：已登记市场的上沿高出它四倍以上。在 Fahid Island 和 Al Jubail，平均值能很好地描述市场。
由此得出一条实用规则：问区间，别问平均。 在价差宽的区域，听起来高的价格对那种产品可能完全正常；听起来像捡漏的价格，可能是与您设想不同的另一种产品。
大多数房源广告写错的那一列
外国人并非在阿布扎比处处都能取得永久产权。2019 年第 13 号法律仅在指定投资区内向非阿联酋、非海湾国家公民开放了完全产权。区外答案仍然是不可以。
接下来的问题很自然：哪些区域是投资区。几乎每个房产网站都用一份八到九个名字的清单自信作答。那份清单已经过时，而这个错误对买家不利。
ADREC 随 2026 年上半年报告发布的新闻稿说得直白：该半年批准了八个新投资区，「使阿布扎比的总数达到 50 个」。五十个。流传的九个名字的清单来自联邦门户 u.ae，是更早、更窄的认定。
这五十个没有完整的公开名单。因此我们表格的最后一列只说我们真正能够支撑的内容，分三种状态：
- 已确认 —— 有具名来源确立外国人可在此取得永久产权。十五个区域中的七个。
- 未核实 —— 我们没能确认。在存在五十个投资区的前提下，这不等于「否」，我们也不会印成「否」。七个区域。
- 来源相互矛盾 —— 两个可信来源说法不同。一个区域：Al Maryah Island。联邦门户把「Mariya」列入对外国人开放所有权的区域，而该岛官方网站把非海湾国家人士的所有权描述为 99 年租赁权。那一页把两种说法都摆了出来。
如果您关注的区域显示为「未核实」，正确的做法是去问 ADREC 或您的律师，而不是把它划掉。如果某个房源页面很肯定地告诉您某区不是投资区，请问他们读的是哪一份清单。
这些数字从哪来，又不是什么
本页每一个数字都出自阿布扎比房地产中心发布的 Abu Dhabi Real Estate Market Report H1 2026。在任何地方依赖它之前，关于这个来源有两件事值得知道。
它是半年一期，不是季度。 ADREC 每年发布两次。这里的数字可能落后市场最多六个月，而在一个交易额同比增长 112% 的市场里，这是有分量的。
数字活在图表里，不在表格里。 我们把报告页面渲染成图像并从中读取数值，再把结果与 PDF 的文本层核对。两次读取在十五个区域上全部一致，而这种一致正是这些数字能出现在这里的唯一理由。仅凭文本层并不可靠：在某一页上它把同一个数值分配给了两个不同区域，因为它抓到的是坐标轴标签而不是数据点。
没有收益率。 毛收益率需要同一区域每平方米的租金，而报告的租金部分只以图表形式存在，没有可用的文本层。我们只能去估，所以一个都不发布。如果您看到带小数位的阿布扎比收益率，请问它出自哪个租金数字。
常见问题
外国人可以在阿布扎比的哪些地方买房？
在指定投资区内。ADREC 在 2026 年上半年末统计为五十个。联邦门户 u.ae 列出九个：Yas Island、Saadiyat、Reem、Mariya、Lulu、Al Raha Beach、Sayh Al Sedairah、Al Reef 和 Masdar City。这是我们找到的唯一一份官方列举，而它明显短于五十：请把任何给您看的清单当作不完整的，并核对具体地址。
哪个区域最便宜？
在有公开公寓数据的区域中是 Al Reef，平均每平方米 11 000 迪拉姆。它也列在联邦指定区域名单上，因此外国买家可以在那里取得产权。
哪个最贵？
Saadiyat Island，平均 42 000 迪拉姆，已登记最高 142 000 迪拉姆每平方米。
这些数字多久变一次？
ADREC 每年发布两次。下一份报告出来时我们会更新本页，表格下方的来源行始终注明报告名称和我们取数的日期。
这是挂牌价吗？
不是。这是 2026 年上半年的已登记成交。门户网站上的挂牌价高于它们，这是两者之间的正常关系，也是我们发布登记簿而不是广告均值的原因。