Покупка недвижимости в Абу-Даби: два вопроса, которые решаются до поиска

Может ли иностранец купить недвижимость в Абу-Даби? Да, но только внутри отведённых инвестиционных зон. Закон № 13 от 2019 года открыл полную собственность для граждан государств вне ОАЭ и стран Залива в границах этих зон; за их пределами ответ по-прежнему отрицательный. Один этот факт решает больше сделок, чем цена, и на большинстве объявлений его нет.

Первый вопрос: находится ли адрес внутри зоны

До 2019 года граждане стран вне Залива вообще не могли владеть полной собственностью в Абу-Даби. Доступны были долгосрочная аренда, узуфрукт и мусатаха сроком до 99 лет. Закон № 13 от 2019 года, изменивший закон № 19 от 2005 года, изменил это для отведённых инвестиционных зон.

Здесь ошибается почти каждое руководство на эту тему, включая то, которое мы едва не опубликовали сами.

Список, который встречается повсюду, содержит восемь или девять названий: Саадият, Яс, Аль-Рим, Аль-Марьях, Ар-Риф, Худайрият, Аль-Джубейль, Масдар-Сити, Аль-Раха-Бич. Он взят с федерального портала u.ae и подлинный.

Он же и сильно устарел. Пресс-релиз ADREC к отчёту за первое полугодие 2026 года сообщает, что только за это полугодие утверждено восемь новых инвестиционных зон, доведя их общее число в Абу-Даби до 50. Полного открытого списка этих пятидесяти не существует.

Практическое следствие работает в обе стороны, и одна из них стоит покупателю реальных денег:

• Отсутствие района в списке из девяти — не доказательство того, что там нельзя купить. Тот, кто утверждает обратное, читает список из девяти против реальности из пятидесяти.
• Присутствие в списке — хорошее доказательство того, что купить можно.

Поэтому наша таблица цен помечает каждый район как подтверждено или не проверено, но никогда как «нет». Семь из пятнадцати подтверждены. По остальным спрашивайте ADREC или своего юриста о текущем статусе конкретного участка и получайте ответ письменно до любого платежа.

То, что объект вам предлагают, не доказывает вашего права им владеть, а его отсутствие в списке из блога не доказывает обратного.

Второй вопрос: во что обходится сделка сверх цены

Структура издержек в Абу-Даби отличается от дубайской в пользу покупателя, и это стоит назвать точно, потому что разница велика.

Оговорка, которую мы не прячем. Сбор в 2 процента сообщается последовательно, со ссылкой на постановление Исполнительного совета № 49 от 2018 года как на основание, а равное деление между покупателем и продавцом везде описывается как принятый обычай. Ни то ни другое мы не смогли подтвердить в официальном канале Абу-Даби, а деление к тому же договорное, а не законное: оно обсуждаемо, и на рынке продавца покупатель может нести все 2 процента.

Считайте таблицу формой издержек, а не расчётом. Требуйте зафиксировать деление в договоре купли-продажи и просите юриста предъявить само постановление, а не брошюру. Тот же совет мы даём по любой цифре, которую не можем открыть сами.

Реклама: разрешение, по которому видно, что объявление настоящее

Каждое объявление о недвижимости в Абу-Даби требует разрешения Madhmoun. ADREC сообщает о более чем 41 200 выданных с момента запуска платформы.

Это важнее, чем звучит. Номер разрешения связывает объявление с реальным зарегистрированным объектом и лицензированным агентом. Объявление без номера либо не разрешено, либо не настоящее, а запрос номера стоит вам одного сообщения.

Madhmoun — аналог дубайской системы Trakheesi. Если агент называет вам номер Trakheesi для объекта в Абу-Даби, он называет систему не того эмирата.

Агент: проверьте лицензию и проверьте эмират

С 19 сентября 2024 года каждый агент по недвижимости, работающий в эмирате Абу-Даби, обязан иметь лицензию ADREC. Дубайская регистрация RERA не переносится. Эмираты ведут раздельные регуляторы, раздельные реестры и раздельное лицензирование.

Это относится и к нам. MARNER ESTATES лицензирована в Дубае и не имеет брокерской лицензии ADREC. На этих страницах мы публикуем исследование и знакомим покупателей с лицензированным на месте агентством, которое ведёт саму сделку. Мы предпочитаем написать это здесь, а не оставить на догадки.

Чего мы вам сказать не можем

Никаких цифр доходности. Валовая доходность требует арендной ставки за квадратный метр по тому же району. Арендная часть отчёта ADREC существует только как график без пригодного текстового слоя, поэтому у любой опубликованной нами доходности знаменатель был бы оценочным. Если вам называют доходность по Абу-Даби с десятичным знаком, спросите, из какой арендной цифры она получена.

Никаких прогнозов. Эмират зафиксировал сделок на 117 миллиардов дирхамов в первом полугодии 2026 года, на 112 процентов больше год к году. Это факт о прошедших шести месяцах, а не предсказание о следующих.

Частые вопросы

Даёт ли покупка недвижимости в Абу-Даби вид на жительство?

Квалифицирующая инвестиция от 2 миллионов дирхамов может обеспечить десятилетнюю золотую визу ОАЭ. Программа федеральная и действует в Абу-Даби так же, как в Дубае, с учётом действующих правил и решения уполномоченных органов.

Есть ли налог на недвижимость?

Ежегодного налога на недвижимость и налога на прирост капитала при продаже нет. Это действует по всем Объединённым Арабским Эмиратам.

Защищены ли мои деньги при покупке на стадии строительства?

Платежи поступают на эскроу-счёт конкретного проекта в банке, одобренном Департаментом муниципалитетов и транспорта, и высвобождаются против подтверждённых этапов строительства. Основа — закон № 3 от 2015 года в редакции закона № 2 от 2025 года.

Можно ли купить дистанционно, не приезжая в Абу-Даби?

Это зависит от застройщика, банка и структуры сделки, и это вопрос к лицензированному агентству, ведущему сделку, а не тот, на который можно ответить в общем виде.

С какого района начать?

С того, чей ценовой диапазон совпадает с вашим бюджетом и который находится внутри инвестиционной зоны. В нашем руководстве по ценам оба столбца стоят рядом, и это самый быстрый способ отсеять районы.