Kupovina u Abu Dabiju: dva pitanja koja se rešavaju pre traženja

Može li stranac da kupi nekretninu u Abu Dabiju? Da, ali samo unutar određenih investicionih zona. Zakon br. 13 iz 2019. otvorio je puno vlasništvo državljanima van Emirata i van Zaliva unutar tih zona; izvan njih odgovor je i dalje ne. Ta jedna činjenica odlučuje o više kupovina nego cena, a nema je na većini oglasa.

Prvo pitanje: da li je adresa unutar zone?

Pre 2019. državljanin van Zaliva uopšte nije mogao da ima puno vlasništvo u Abu Dabiju. Dugi zakup, plodouživanje i musataha do 99 godina bili su dostupne strukture. Zakon br. 13 iz 2019, koji menja zakon br. 19 iz 2005, promenio je to za određene investicione zone.

Ovde greši gotovo svaki vodič o ovoj temi, uključujući i onaj koji smo mi umalo objavili.

Lista koja se svuda pojavljuje ima osam ili devet imena: Saadiyat, Yas, Al Reem, Al Maryah, Al Reef, Hudayriyat, Al Jubail, Masdar City, Al Raha Beach. Potiče sa federalnog portala u.ae i autentična je.

Takođe je uveliko zastarela. Saopštenje ADREC-a uz izveštaj za prvo polugodište 2026. navodi da je samo u tom polugodištu odobreno osam novih investicionih zona, čime ukupan broj u Abu Dabiju raste na 50. Potpuna javna lista tih pedeset ne postoji.

Praktična posledica seče na dve strane, a jedna kupca košta pravog novca:

• Odsustvo oblasti sa liste od devet nije dokaz da se tamo ne može kupiti. Ko tvrdi suprotno, čita listu od devet naspram stvarnosti od pedeset.
• Prisustvo na njoj jeste dobar dokaz da se može.

Zato naša tabela cena svaku oblast označava kao potvrđeno ili neprovereno, nikada kao „ne”. Sedam od petnaest je potvrđeno. Za ostale pitajte ADREC ili svog advokata o aktuelnoj kategorizaciji konkretne parcele i uzmite odgovor pismeno pre bilo kakve uplate.

To što vam se nekretnina nudi ne dokazuje da smete da je posedujete, a njeno odsustvo sa liste na nekom blogu ne dokazuje suprotno.

Drugo pitanje: koliko transakcija košta iznad cene

Struktura troškova transakcije u Abu Dabiju razlikuje se od dubaijske u korist kupca, a to vredi reći precizno jer je razlika velika.

Ograda koju ne krijemo. Taksa od 2 odsto navodi se dosledno, sa odlukom Izvršnog saveta br. 49 iz 2018. kao osnovom, a podela na pola između kupca i prodavca svuda se opisuje kao običaj. Nijedno od toga nismo uspeli da potvrdimo u zvaničnom kanalu Abu Dabija, a podela je uz to ugovorna a ne zakonska: pregovara se, i na tržištu prodavca kupac može da ponese punih 2 odsto.

Tabelu shvatite kao oblik troška, ne kao ponudu. Tražite da se podela upiše u ugovor o kupoprodaji i tražite od advokata da priloži samu odluku umesto da je preuzme iz brošure. Isti savet dajemo za svaku cifru koju ne možemo sami da otvorimo.

Oglašavanje: dozvola po kojoj se vidi da je oglas stvaran

Svaki oglas nekretnine u Abu Dabiju zahteva dozvolu Madhmoun. ADREC navodi više od 41 200 izdatih od pokretanja platforme.

To znači više nego što zvuči. Broj dozvole vezuje oglas za stvarnu, upisanu nekretninu i za licenciranog posrednika. Oglas bez broja ili nije odobren ili nije stvaran, a pitanje o broju košta vas jednu poruku.

Madhmoun je pandan dubaijskom Trakheesi. Ako vam posrednik navede Trakheesi broj za nekretninu u Abu Dabiju, navodi sistem pogrešnog emirata.

Posrednik: proverite licencu i proverite emirat

Od 19. septembra 2024. svaki posrednik za nekretnine koji radi u emiratu Abu Dabi mora imati ADREC licencu. Dubaijska RERA registracija se ne prenosi. Dva emirata vode odvojene regulatore, odvojene registre i odvojeno licenciranje.

To važi i za nas. MARNER ESTATES je licenciran u Dubaiju i nema ADREC posredničku licencu. Na ovim stranicama objavljujemo istraživanje i povezujemo kupce sa lokalno licenciranom agencijom koja vodi samu transakciju. Radije to ovde napišemo nego da ostane na pretpostavci.

Šta ne možemo da vam kažemo

Nikakve cifre prinosa. Bruto prinos zahteva zakupninu po kvadratnom metru za istu oblast. Deo izveštaja ADREC-a o zakupu postoji samo kao grafik bez upotrebljivog tekstualnog sloja, pa bi svaki prinos koji bismo objavili imao procenjen imenilac. Ako vam navedu prinos za Abu Dabi sa decimalom, pitajte iz koje cifre zakupnine potiče.

Nikakve prognoze. Emirat je u prvom polugodištu 2026. zabeležio transakcije od 117 milijardi dirhama, 112 odsto više nego godinu ranije. To je činjenica o proteklih šest meseci, a ne predviđanje za narednih šest.

Česta pitanja

Daje li kupovina u Abu Dabiju boravak?

Kvalifikujuće ulaganje u nekretnine od 2 miliona dirhama može da podrži desetogodišnju Zlatnu vizu UAE. Program je federalni i važi u Abu Dabiju kao i u Dubaiju, uz važeća pravila i saglasnost nadležnih organa.

Postoje li porezi na nekretnine?

Ni godišnji porez na imovinu ni porez na kapitalnu dobit od nekretnina. To važi u celim Ujedinjenim Arapskim Emiratima.

Je li moj novac zaštićen pri kupovini na papiru?

Uplate idu na projektni escrow račun u banci koju je odobrilo Odeljenje za opštine i saobraćaj i oslobađaju se prema proverenim fazama gradnje. Okvir je zakon br. 3 iz 2015. izmenjen zakonom br. 2 iz 2025.

Može li se kupiti na daljinu, bez dolaska u Abu Dabi?

To zavisi od investitora, banke i strukture posla i pitanje je za licenciranu agenciju koja vodi transakciju, a ne ono na koje se odgovara uopšteno.

Od koje oblasti početi?

Od one čiji raspon cena odgovara vašem budžetu i koja je unutar investicione zone. Naš vodič kroz cene postavlja obe kolone jednu pored druge, i to je najbrži način da se oblasti isključe.