Immobilie kaufen in Abu Dhabi: zwei Dinge, die vor der Suche geklärt gehören

Dürfen Ausländer in Abu Dhabi Immobilien kaufen? Ja, aber nur innerhalb der ausgewiesenen Investitionszonen. Gesetz Nr. 13 von 2019 öffnete das Volleigentum für Nicht-Staatsangehörige der VAE und der Golfstaaten innerhalb dieser Zonen; außerhalb lautet die Antwort weiterhin nein. Diese eine Tatsache entscheidet mehr Käufe als der Preis, und sie fehlt auf den meisten Inseratsseiten.

Die erste Frage: liegt die Adresse in einer Zone?

Vor 2019 konnten Nicht-GCC-Staatsangehörige in Abu Dhabi überhaupt kein Volleigentum halten. Lange Pachten, Nießbrauch und Musataha-Rechte bis 99 Jahre waren die verfügbaren Strukturen. Gesetz Nr. 13 von 2019, das Gesetz Nr. 19 von 2005 ändert, hat das für die ausgewiesenen Investitionszonen geändert.

Hier irrt fast jeder Ratgeber zu diesem Thema, einschließlich des Ratgebers, den wir beinahe veröffentlicht hätten.

Die Liste, die Ihnen überall begegnet, trägt acht oder neun Namen: Saadiyat, Yas, Al Reem, Al Maryah, Al Reef, Hudayriyat, Al Jubail, Masdar City, Al Raha Beach. Sie stammt vom Bundesportal u.ae und ist echt.

Sie ist zugleich stark veraltet. Die ADREC-Pressemitteilung zum Marktbericht für das erste Halbjahr 2026 stellt fest, dass allein in diesem Halbjahr acht neue Investitionszonen genehmigt wurden, womit die Gesamtzahl in Abu Dhabi auf 50 steigt. Eine vollständige öffentliche Liste der fünfzig gibt es nicht.

Die praktische Folge schneidet in beide Richtungen, und eine davon kostet Käufer echtes Geld:

• Dass ein Bezirk auf der Neunerliste fehlt, ist kein Beleg dafür, dass Sie dort nicht kaufen können. Wer Ihnen das sagt, liest eine Liste von neun gegen eine Wirklichkeit von fünfzig.
• Dass er darauf steht, ist ein guter Beleg dafür, dass Sie es können.

Unsere Preistabelle kennzeichnet jeden Bezirk deshalb als bestätigt oder nicht verifiziert, nie als „nein”. Sieben der fünfzehn sind bestätigt. Für die übrigen fragen Sie ADREC oder Ihren Notar nach der aktuellen Ausweisung des konkreten Grundstücks und lassen sich die Antwort schriftlich geben, bevor Sie etwas zahlen.

Dass Ihnen eine Immobilie angeboten wird, belegt nicht, dass Sie sie besitzen dürfen, und ihr Fehlen auf einer Blogliste belegt nicht, dass Sie es nicht dürfen.

Die zweite Frage: was der Kauf über den Preis hinaus kostet

Die Transaktionskostenstruktur Abu Dhabis unterscheidet sich von der Dubais zugunsten des Käufers, und das ist präzise zu benennen, weil der Unterschied groß ist.

Ein Vorbehalt, den wir nicht verstecken. Die Registrierungsgebühr von 2 Prozent wird durchgängig so berichtet, mit Executive Council Resolution No. 49 of 2018 als Grundlage, und die hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer wird überall als übliche Konvention beschrieben. Wir konnten beides in keinem amtlichen Kanal Abu Dhabis bestätigen, und die Teilung ist zudem vertraglich statt gesetzlich: Sie ist verhandelbar, und in einem Verkäufermarkt kann ein Käufer die vollen 2 Prozent tragen.

Behandeln Sie die Tabelle als Form der Kosten, nicht als Angebot. Lassen Sie die Teilung in den Kaufvertrag schreiben, und lassen Sie sich den Beschluss von Ihrem Notar vorlegen statt aus einer Broschüre nehmen. Denselben Rat geben wir zu jeder Zahl, die wir nicht selbst öffnen können.

Werbung: die Genehmigung, die ein Inserat als echt ausweist

Jede Immobilienanzeige in Abu Dhabi braucht eine Madhmoun-Genehmigung. ADREC meldet über 41.200 ausgestellte seit dem Start der Plattform.

Das zählt mehr, als es klingt. Eine Genehmigungsnummer bindet eine Anzeige an eine echte, registrierte Immobilie und an einen lizenzierten Makler. Ein Inserat ohne Nummer ist entweder nicht genehmigt oder nicht echt, und die Nummer zu erfragen kostet Sie eine Nachricht.

Madhmoun ist das Abu-Dhabi-Gegenstück zu Dubais Trakheesi. Nennt Ihnen ein Makler eine Trakheesi-Nummer für eine Immobilie in Abu Dhabi, nennt er das System des falschen Emirats.

Der Makler: Lizenz prüfen, und das Emirat prüfen

Seit dem 19. September 2024 muss jeder Immobilienmakler, der im Emirat Abu Dhabi tätig ist, eine ADREC-Lizenz halten. Eine Dubaier RERA-Registrierung überträgt sich nicht. Die beiden Emirate führen getrennte Aufsichten, getrennte Register und getrennte Zulassungen.

Das gilt auch für uns. MARNER ESTATES ist in Dubai lizenziert und hält keine ADREC-Maklerlizenz. Auf diesen Seiten veröffentlichen wir Recherche und führen Käufer für die Transaktion selbst mit einer lokal lizenzierten Maklerei zusammen. Wir schreiben das lieber hier hin, als es unterstellen zu lassen.

Was wir Ihnen nicht sagen können

Keine Renditezahlen. Eine Bruttorendite braucht Miete je Quadratmeter für denselben Bezirk. Die Mietseite des ADREC-Berichts existiert nur als Grafik ohne brauchbare Textebene, jede Rendite von uns hätte also einen geschätzten Nenner. Wird Ihnen eine Abu-Dhabi-Rendite mit Nachkommastelle genannt, fragen Sie nach der Mietzahl dahinter.

Keine Prognosen. Das Emirat verzeichnete im ersten Halbjahr 2026 Transaktionen über 117 Milliarden AED, 112 Prozent mehr als im Vorjahr. Das ist eine Tatsache über die vergangenen sechs Monate und keine Vorhersage für die nächsten.

Häufige Fragen

Bekomme ich mit einem Immobilienkauf in Abu Dhabi eine Aufenthaltserlaubnis?

Eine qualifizierende Immobilieninvestition ab 2 Millionen AED kann ein zehnjähriges Golden Visa der VAE tragen. Das Programm ist bundesweit und gilt in Abu Dhabi wie in Dubai, vorbehaltlich der geltenden Regeln und der Zustimmung der zuständigen Behörden.

Gibt es Grundsteuern?

Keine jährliche Grundsteuer und keine Kapitalertragsteuer auf Immobilien. Das gilt bundesweit in den Vereinigten Arabischen Emiraten.

Ist mein Geld beim Kauf vom Plan geschützt?

Zahlungen gehen auf ein projektbezogenes Treuhandkonto bei einer vom Department of Municipalities and Transport zugelassenen Bank und werden gegen geprüfte Baufortschritte freigegeben. Der Rahmen ist Gesetz Nr. 3 von 2015 in der Fassung von Gesetz Nr. 2 von 2025.

Kann ich aus der Ferne kaufen, ohne nach Abu Dhabi zu reisen?

Das hängt vom Entwickler, der Bank und der Struktur ab und ist eine Frage für die lizenzierte Maklerei, die die Transaktion führt, statt eine, die wir allgemein beantworten können.

Welchen Bezirk sollte ich mir zuerst ansehen?

Den, dessen Preisspanne zu Ihrem Budget passt und der in einer Investitionszone liegt. Unser Preisratgeber stellt beide Spalten nebeneinander, was der schnellste Weg ist, Bezirke auszuschließen.