شراء عقار في أبوظبي: أمران يُحسمان قبل أن تبدأوا البحث

هل يستطيع الأجانب شراء العقارات في أبوظبي؟ نعم، لكن داخل المناطق الاستثمارية المحدّدة فقط. فتح القانون رقم 13 لسنة 2019 التملّك الحرّ لغير مواطني الدولة ودول مجلس التعاون داخل تلك المناطق؛ وخارجها لا يزال الجواب لا. وهذه الحقيقة وحدها تحسم من الصفقات أكثر مما يحسمه السعر، وهي غائبة عن معظم الصفحات الإعلانية.

السؤال الأول: هل العنوان داخل منطقة استثمارية؟

قبل 2019 لم يكن بوسع غير مواطني مجلس التعاون التملّك الحرّ في أبوظبي إطلاقاً. وكانت الإجارات الطويلة وحقوق الانتفاع والمساطحة حتى 99 عاماً هي الصيغ المتاحة. وغيّر القانون رقم 13 لسنة 2019، المعدّل للقانون رقم 19 لسنة 2005، ذلك في المناطق الاستثمارية المحدّدة.

وهنا تخطئ كل الأدلّة تقريباً في هذا الموضوع، بما فيها الدليل الذي كدنا ننشره.

القائمة التي ترونها في كل مكان تحمل ثمانية أو تسعة أسماء: السعديات، وياس، والريم، والمارية، والريف، والحديريات، والجبيل، ومدينة مصدر، وشاطئ الراحة. مصدرها البوابة الاتحادية u.ae، وهي صحيحة.

وهي أيضاً قديمة إلى حدّ بعيد. فبيان المركز الصحفي المرافق لتقرير سوق النصف الأول 2026 يذكر أن ثماني مناطق استثمارية جديدة اعتُمدت في ذلك النصف وحده، ليصل الإجمالي في أبوظبي إلى 50. ولا توجد قائمة عامة كاملة بالخمسين.

والأثر العملي يعمل في اتّجاهين، وأحدهما يكلّف المشتري مالاً حقيقياً:

• غياب منطقة عن قائمة الأسماء التسعة ليس دليلاً على عدم جواز الشراء فيها. فمن يقول لكم غير ذلك يقرأ قائمة من تسع مقابل واقع من خمسين.
• ووجودها فيها دليل جيّد على الجواز.

لذلك يضع جدول الأسعار لكل منطقة وصف مؤكّد أو غير مُتحقّق منه، ولا يضع «لا» أبداً. سبع من المناطق الخمس عشرة مؤكّدة. أما البقية فاسألوا المركز أو مستشاركم القانوني عن التصنيف الحالي للقطعة بعينها، واحصلوا على الجواب كتابةً قبل دفع أي مبلغ.

فعرض العقار عليكم ليس دليلاً على جواز تملّككم له، وغيابه عن قائمة في مدوّنة ليس دليلاً على عدم الجواز.

السؤال الثاني: كم تكلّف الصفقة فوق السعر

تختلف بنية تكاليف المعاملة في أبوظبي عن دبي على نحو يصبّ في مصلحة المشتري، ويستحقّ التحديد لأن الفارق كبير.

تحفّظ لن نخفيه. يُنقل رسم التسجيل البالغ 2 في المئة على نحو متّسق، ويُستشهد بقرار المجلس التنفيذي رقم 49 لسنة 2018 أساساً له، ويوصف التقسيم المتساوي بين المشتري والبائع في كل مكان بأنه العُرف السائد. ولم نتمكّن من تأكيد أيٍّ منهما في قناة رسمية بأبوظبي، والتقسيم على وجه الخصوص تعاقدي لا تشريعي: فهو قابل للتفاوض، وفي سوق يميل إلى البائع قد ينتهي الأمر بالمشتري حاملاً الاثنين في المئة كاملة.

تعاملوا مع الجدول بوصفه شكل التكلفة لا عرض سعر. اطلبوا كتابة التقسيم في اتفاقية البيع والشراء، واطلبوا من مستشاركم القانوني إبراز القرار بدل أخذه من كتيّب. وهي النصيحة نفسها التي نقدّمها بشأن أي رقم لا نستطيع فتحه بأنفسنا.

الإعلان: التصريح الذي يخبركم أن الإعلان حقيقي

يتطلّب كل إعلان عقاري في أبوظبي تصريح مضمون. ويفيد المركز بإصدار أكثر من 41,200 تصريح منذ إطلاق المنصّة.

وهذا أهمّ مما يبدو. فرقم التصريح يربط الإعلان بعقار حقيقي مسجّل وبوسيط مرخّص. والإعلان بلا رقم إما غير مصرّح به وإما غير حقيقي، وطلب الرقم يكلّفكم رسالة واحدة.

ومضمون هي نظير تراخيص في دبي. فإن ذكر لكم وسيط رقم تراخيص لعقار في أبوظبي، فهو يذكر نظام الإمارة الخطأ.

الوسيط: تحقّقوا من الرخصة، وتحقّقوا من الإمارة

منذ 19 سبتمبر 2024، يجب على كل وسيط عقاري يعمل في إمارة أبوظبي أن يحمل رخصة من المركز. وتسجيل الوسيط لدى مؤسّسة التنظيم العقاري في دبي لا ينتقل معه. فالإمارتان تديران جهتَي تنظيم منفصلتَين وسجلَّين منفصلَين وترخيصاً منفصلاً.

وينطبق ذلك علينا أيضاً. MARNER ESTATES مرخّصة في دبي ولا تحمل رخصة وساطة من مركز أبوظبي العقاري. ونحن ننشر في هذه الصفحات بحثاً ونعرّف المشترين بوساطة مرخّصة محلياً تتولّى الصفقة نفسها. ونفضّل كتابة ذلك هنا على تركه للافتراض.

ما لا نستطيع إخباركم به

لا أرقام عائد. العائد الإجمالي يحتاج إلى إيجار للمتر المربع في المنطقة نفسها. وجانب الإيجارات في تقرير المركز موجود كرسم بياني فقط بلا طبقة نصية صالحة، فأي عائد ننشره سيكون مقامه تقديرياً. فإن عُرض عليكم عائد لأبوظبي برقم عشري، اسألوا عن رقم الإيجار الذي أنتجه.

لا توقّعات. سجّلت الإمارة صفقات بقيمة 117 مليار درهم في النصف الأول من 2026، بارتفاع 112 في المئة على أساس سنوي. وتلك واقعة عن الأشهر الستة الماضية لا تنبّؤ بالستة القادمة.

أسئلة متكرّرة

هل أحصل على إقامة بشراء عقار في أبوظبي؟

استثمار عقاري مؤهّل بدءاً من 2 مليون درهم يمكن أن يدعم الإقامة الذهبية لعشر سنوات في الدولة. والبرنامج اتّحادي وينطبق في أبوظبي كما في دبي، وفقاً للقواعد السارية وموافقة الجهات المختصّة.

هل توجد ضرائب عقارية؟

لا ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة أرباح رأسمالية على العقار. وذلك اتّحادي في دولة الإمارات كلها.

هل أموالي محميّة عند الشراء على الخارطة؟

تُودع الدفعات في حساب ضمان خاص بالمشروع لدى بنك معتمد من دائرة البلديات والنقل، وتُفرج عنها مقابل مراحل إنشائية موثّقة. والإطار هو القانون رقم 3 لسنة 2015 المعدّل بالقانون رقم 2 لسنة 2025.

هل أستطيع الشراء عن بُعد دون القدوم إلى أبوظبي؟

يتوقّف ذلك على المطوّر والبنك وبنية الصفقة، وهو سؤال للوساطة المرخّصة التي تتولّى المعاملة لا سؤال نجيب عنه على وجه العموم.

أي منطقة أنظر فيها أولاً؟

تلك التي يطابق نطاق أسعارها ميزانيتكم وتقع داخل منطقة استثمارية. ويضع دليل الأسعار العمودَين جنباً إلى جنب، وهو أسرع طريق لاستبعاد المناطق.