Cuánto cuesta una vivienda en Dubái
Los precios en Dubái están mucho más dispersos de lo que sugiere una media. Aquí los niveles actuales, la diferencia entre zonas y los costes de los que el anuncio no habla.
Datos a julio de 2026.
El nivel de precios
| Segmento | AED/m² | aprox. €/m² |
|---|---|---|
| Media del mercado | 20.600 | ~5.150 |
| Pisos | 21.200 | ~5.300 |
| Obra nueva | ~22.000 | ~5.500 |
| Segunda mano | ~18.400 | ~4.600 |
El precio típico de un piso ronda 1,3 millones de AED, es decir, unos 325.000 euros.
Los importes en euros son orientativos y están calculados al cambio actual. El dírham está vinculado al dólar: antes de decidir, recalcule al cambio del día.
Por zonas
Valores de informes de mercado publicados, a julio de 2026 (fuentes al final de la página):
| Zona | AED/m² | frente a la media |
|---|---|---|
| Downtown Dubai | 32.400 | +57 % |
| Business Bay | 27.400 | +33 % |
| Dubai Marina | 22.200 | +8 % |
| Media del mercado | 20.600 | — |
La tabla siguiente recoge estas zonas, y otras, según las operaciones registradas en el Dubai Land Department. Los informes de mercado y el registro miden de forma distinta, por eso las cifras de una misma zona difieren. Para decidir una compra cuentan las operaciones registradas.
| Zona | Compra AED/m² | Alquiler AED/m²/año | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13.038 | 958 | 7,3 % |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 14.866 | 1.073 | 7,2 % |
| Business Bay | 18.920 | 1.229 | 6,5 % |
| Dubai Marina | 20.258 | 1.092 | 5,4 % |
| Dubai Creek Harbour | 24.062 | 1.304 | 5,4 % |
| Palm Jumeirah | 25.108 | 1.334 | 5,3 % |
| Downtown Dubai | 25.329 | 1.341 | 5,3 % |
Medianas de T3 2026, solo vivienda de segunda mano. Rentabilidad antes de los gastos de comunidad (service charges), periodos sin inquilino y gestión.
Fuente: Dubai Land Department, consultado el 4 de noviembre de 2026. Conjuntos de datos: Real Estate Transactions, Rent Contracts
La calculadora trabaja con las medianas de los últimos cuatro trimestres para viviendas de superficie comparable; la tabla anterior recoge solo el trimestre más reciente. Por eso los valores pueden diferir.
Rentabilidad bruta
Medianas de los últimos cuatro trimestres, calculadas en conjunto y dentro de la franja de superficie común a compraventa y alquiler. Por eso pueden diferir de las medianas trimestrales de las tablas. Al elegir una zona se cargan sus medianas; todos los campos son editables. Si cambia la superficie, el precio y el alquiler se recalculan a partir de la mediana por m².
La rentabilidad bruta no es lo que llega a su cuenta. Se descuentan los gastos de comunidad (service charges), los periodos sin inquilino, los costes de volver a alquilar y el mantenimiento. Cuánto pesa cada partida depende del edificio concreto, no de la zona. No damos una cifra para eso, porque una cifra honesta solo existe para cada inmueble.
Fuente: Dubai Land Department, consultado el 4 de noviembre de 2026. Conjuntos de datos: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Downtown Dubai está un 57 por ciento por encima de la media del mercado por metro cuadrado, según los informes publicados. Quien compara «los precios de Dubái» está comparando en realidad varios mercados distintos.
Obra nueva o segunda mano
La obra nueva cuesta de media en torno a un 20 por ciento más que la segunda mano; dicho al revés, la segunda mano sale un 16 por ciento más barata. No es un juicio de calidad: es el precio de dos productos distintos.
La obra nueva sobre plano significa un calendario de pagos repartido durante la construcción, un estándar constructivo reciente y ningún ingreso hasta la entrega.
La segunda mano significa una vivienda alquilable desde el primer día, visitable y con un historial de costes conocido.
Para quien cuenta con la renta del alquiler, esa diferencia suele pesar menos que dos años sin cobrar.
Lo que no está en el anuncio
El precio de compra no es lo mismo que el coste de adquisición. Hay que sumar:
- tasa de transmisión del DLD: habitualmente en torno al 4 por ciento
- comisión de agencia: normalmente en torno al 2 por ciento
- gastos de registro y administrativos
- costes de financiación, si los hay
En la práctica, alrededor de un 6 por ciento sobre el precio, a veces algo más.
Y después el coste anual que más se subestima desde España: las service charges. Son gastos de comunidad calculados sobre la superficie, liquidados cada año y sensiblemente distintos entre edificios, incluso en la misma zona. La comunidad de propietarios española es la comparación más próxima, pero el nivel puede ser bastante superior.
Consecuencia práctica: una rentabilidad bruta calculada sin conocer las service charges es un número sin significado.
Cómo comprobar el precio de una vivienda concreta
La media de la zona no dice nada sobre un piso concreto. En el mismo edificio, dos unidades de los mismos metros pueden diferir de forma notable: planta, vistas, orientación y estado se reflejan en el precio.
La única fuente fiable son las operaciones registradas en el Dubai Land Department, preferiblemente del mismo edificio y en una ventana temporal estrecha. Los portales muestran precios pedidos, es decir, expectativas de vendedores.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una casa en Dubái?
El precio típico de un piso ronda 1,3 millones de AED, unos 325.000 euros. La dispersión es amplia: desde menos de 700.000 AED en zonas de entrada hasta múltiplos de esa cifra en Downtown.
¿Cuánto cuesta un piso en Dubái?
Para pisos, la media es de unos 21.200 AED/m². El total depende de los metros, la zona y el edificio: sin una operación registrada, cualquier cifra aislada es orientativa.
¿Cuál es el precio por metro cuadrado?
La media del mercado ronda los 20.600 AED/m². Downtown Dubai está un 57 por ciento por encima de esa media, y la segunda mano es de media un 16 por ciento más barata que la obra nueva.
¿Qué gastos adicionales tiene la compra?
Alrededor del 6 por ciento del precio: tasa de transmisión del DLD (aprox. 4 por ciento), comisión de agencia (aprox. 2 por ciento) y gastos de registro. Aparte quedan las service charges anuales, cuyo importe conviene conocer antes de comprar.
¿Se pagan impuestos sobre la vivienda en Dubái?
En los EAU no existe impuesto patrimonial anual sobre inmuebles ni impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria. Los gastos recurrentes son las service charges, que no son un impuesto. Lo que deba declararse en España es cuestión de su asesor fiscal.
¿Seguirán subiendo los precios?
No hacemos previsiones. En el último dato, los precios se situaban entre un 10 y un 12 por ciento por encima del año anterior, pero es un dato retrospectivo. El mercado de Dubái ha atravesado ciclos marcados en ambas direcciones.
Cómo trabajamos
Antes de hablar de precio ponemos sobre la mesa las operaciones registradas comparables de ese edificio y las service charges actualizadas. Si el precio pedido se separa de las operaciones del mismo inmueble, lo decimos abiertamente.
Fuentes
- Dubai Land Department — Real Estate Transactions — consultado el
- Dubai Land Department — Rent Contracts — consultado el
- Engel & Völkers — precio medio por pie cuadrado en Dubái — consultado el
- Sands of Wealth — precios de pisos en Dubái, obra nueva y segunda mano — consultado el