Combien coûte un appartement à Dubaï
Les prix à Dubaï sont bien plus dispersés qu’une moyenne unique ne le laisse croire. Voici les niveaux actuels, leur écart d’un quartier à l’autre, et les coûts sur lesquels l’annonce reste muette.
Moyennes de marché arrêtées à juin 2026.
Niveau de prix
| Segment | AED/m² | environ €/m² |
|---|---|---|
| Moyenne du marché | 20 600 | env. 5 150 |
| Appartements | 21 200 | env. 5 300 |
| Neuf | env. 22 000 | env. 5 500 |
| Ancien | env. 18 400 | env. 4 600 |
Le prix typique d’un appartement s’établit autour de 1,3 M AED, soit environ 325 000 €.
Sur la conversion : le dirham est arrimé au dollar américain, pas à l’euro. Les valeurs en euros ici sont des approximations (environ 4 AED pour 1 €) et varient avec le taux EUR/USD. Pour un calcul concret, nous retenons le cours du jour.
Par quartier
L’écart d’un quartier à l’autre est considérable : dans les moyennes publiées, Downtown Dubai se situe environ 57 % au-dessus de la moyenne du marché. Qui compare « les prix à Dubaï » compare en réalité plusieurs marchés distincts.
| Quartier | AED/m² | vs moyenne |
|---|---|---|
| Downtown Dubai | 32 400 | +57 % |
| Business Bay | 27 400 | +33 % |
| Dubai Marina | 22 200 | +8 % |
| Moyenne du marché | 20 600 | — |
Ces valeurs sont des moyennes tirées de rapports de marché publiés (sources en bas de page). Le tableau suivant mesure autre chose : les médianes des reventes enregistrées au Dubai Land Department pour le 3e trimestre 2026. Méthode et niveau diffèrent des moyennes ci-dessus ; comparez donc les quartiers au sein d’un même tableau, non d’un tableau à l’autre.
| Quartier | Achat AED/m² | Loyer AED/m²/an | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13 038 | 958 | 7,3 % |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 14 866 | 1 073 | 7,2 % |
| Business Bay | 18 920 | 1 229 | 6,5 % |
| Dubai Marina | 20 258 | 1 092 | 5,4 % |
| Dubai Creek Harbour | 24 062 | 1 304 | 5,4 % |
| Palm Jumeirah | 25 108 | 1 334 | 5,3 % |
| Downtown Dubai | 25 329 | 1 341 | 5,3 % |
Médianes de T3 2026, résidentiel en revente uniquement. Rendement avant charges de copropriété (service charges), vacance et gestion.
Source : Dubai Land Department, consulté le 4 novembre 2026. Jeux de données : Real Estate Transactions, Rent Contracts
Le calculateur part des médianes des quatre derniers trimestres, sur une plage de surface commune aux ventes et aux locations. Ses valeurs de départ pour un quartier peuvent donc différer du tableau du 3e trimestre 2026 ci-dessus.
Rendement brut
Médianes des quatre derniers trimestres, calculées sur l’ensemble de la période et sur la plage de surface commune aux ventes et aux loyers. Elles peuvent donc différer des médianes trimestrielles des tableaux. Choisir un quartier charge ses médianes ; chaque champ reste modifiable. Modifier la surface recalcule prix et loyer à partir de la médiane au m².
Le brut n’est pas ce qui arrive sur le compte. Les charges de copropriété (service charges), la vacance locative, la remise en location et l’entretien s’en déduisent, et leur poids dépend de l’immeuble, pas du quartier. Nous n’avançons aucun chiffre à ce sujet : un chiffre honnête n’existe qu’au cas par cas.
Source : Dubai Land Department, consulté le 4 novembre 2026. Jeux de données : Real Estate Transactions, Rent Contracts
Neuf et ancien
Le neuf coûte environ 20 % de plus que l’ancien, soit 22 000 contre 18 400 AED/m². Ce n’est pas un jugement de qualité, mais le prix de deux produits différents.
Le neuf implique un échéancier étalé sur la construction, un standard récent et aucun revenu jusqu’à la livraison.
L’ancien implique un logement louable dès le premier jour, la possibilité de le visiter et un historique de charges connu.
Pour un acquéreur qui compte sur des loyers, ces 20 % pèsent souvent moins que deux années sans revenu.
Ce qui ne figure pas dans l’annonce
Le prix d’achat n’est pas le coût d’acquisition. S’y ajoutent :
- frais de mutation DLD : généralement autour de 4 %
- commission d’agence : le plus souvent autour de 2 %
- frais d’enregistrement et administratifs
- coûts de financement, le cas échéant
En pratique, cela représente environ 6 % au-dessus du prix, parfois un peu plus.
Vient ensuite le poste annuel le plus sous-estimé : les service charges. Ce sont des charges d’exploitation calculées sur la surface et arrêtées à l’année. Elles diffèrent sensiblement d’un immeuble à l’autre, y compris dans le même quartier. Les charges de copropriété françaises en sont l’équivalent le plus proche, mais le niveau est ici nettement supérieur.
Conséquence pratique : un rendement brut annoncé sans les service charges est un chiffre sans signification.
Comment vérifier le prix d’un bien précis
La moyenne d’un quartier ne dit rien d’un appartement donné. Dans un même immeuble, deux lots de surface identique peuvent être éloignés de plusieurs dizaines de milliers de dirhams : l’étage, la vue, l’exposition et l’état se lisent dans le prix.
Une seule source fait foi : les transactions enregistrées au Dubai Land Department, de préférence dans le même immeuble et sur une fenêtre resserrée. Les portails affichent des prix demandés, c’est-à-dire les attentes des vendeurs.
Une question sur votre situation ?
Demander un entretien privé →Enregistrés auprès de la RERA · Réponse en général sous un jour ouvré
Questions fréquentes
Combien coûte un appartement à Dubaï ?
Le prix typique tourne autour de 1,3 M AED, soit environ 325 000 €. La dispersion reste toutefois large : de moins de 700 000 AED dans les quartiers d’entrée à plusieurs fois cette somme à Downtown.
Quel est le prix au mètre carré ?
La moyenne du marché s’établit autour de 20 600 AED/m². Downtown Dubai se situe environ 57 % au-dessus de cette moyenne, et le neuf coûte environ 20 % de plus que l’ancien.
Quels sont les frais à l’achat ?
Environ 6 % du prix : frais de mutation DLD (env. 4 %), commission d’agence (env. 2 %) et frais d’enregistrement. À part, les service charges annuelles, dont il faut connaître le montant avant l’achat.
Y a-t-il une taxe foncière à Dubaï ?
Les Émirats ne prélèvent ni taxe foncière annuelle ni impôt sur la plus-value de cession. En contrepartie, les service charges. Ce qui est déclarable dans votre pays de résidence relève d’un conseil fiscal.
Les prix vont-ils continuer de monter ?
Nous ne faisons pas de prévision. En dernier relevé, les prix se situaient de l’ordre de 10 à 12 % au-dessus de l’année précédente, mais c’est une donnée rétrospective. Le marché de Dubaï a connu des cycles marqués dans les deux sens.
Où trouver des prix fiables ?
Dans le registre des transactions du Dubai Land Department. C’est la seule source reflétant les prix effectivement payés plutôt que demandés.
Ce que nous faisons
Avant toute discussion sur le prix, nous fournissons les transactions comparables enregistrées pour l’immeuble concerné et les service charges en vigueur. Si le prix demandé s’écarte des transactions du même immeuble, nous le disons.
Sources
- Dubai Land Department — Real Estate Transactions — consulté le
- Dubai Land Department — Rent Contracts — consulté le
- Engel & Völkers — prix moyen au pied carré à Dubaï — consulté le
- Sands of Wealth — prix des appartements à Dubaï, neuf et ancien — consulté le