Quanto costa una casa a Dubai
I prezzi a Dubai sono molto più dispersi di quanto una media lasci intendere. Qui i livelli attuali, il divario fra le zone e i costi di cui l’annuncio tace.
Dati dei rapporti di mercato aggiornati a luglio 2026.
Il livello dei prezzi
| Segmento | AED/m² | circa €/m² |
|---|---|---|
| Media di mercato | 20.600 | ~5.150 |
| Appartamenti | 21.200 | ~5.300 |
| Nuovo | ~22.000 | ~5.500 |
| Usato | ~18.400 | ~4.600 |
Il prezzo tipico di un appartamento si aggira intorno a 1,3 milioni di AED, ossia circa 325.000 euro.
Gli importi in euro sono indicativi e calcolati al cambio corrente. Il dirham è agganciato al dollaro: prima di decidere, ricalcolate al cambio del giorno.
Per zona
| Zona | AED/m² | rispetto alla media |
|---|---|---|
| Downtown Dubai | 32.400 | +57% |
| Business Bay | 27.400 | +33% |
| Dubai Marina | 22.200 | +8% |
| Media di mercato | 20.600 | — |
Downtown Dubai costa al metro circa il 57 per cento in più della media di mercato. Chi confronta «i prezzi di Dubai» sta in realtà confrontando più mercati distinti.
La tabella seguente confronta le zone secondo le compravendite registrate presso il Dubai Land Department. Rapporti di mercato e registro misurano in modo diverso, perciò per la stessa zona i numeri non coincidono. Per una decisione d’acquisto contano le transazioni registrate.
| Zona | Acquisto AED/m² | Affitto AED/m²/anno | Rendimento lordo |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13.038 | 958 | 7,3% |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 14.866 | 1.073 | 7,2% |
| Business Bay | 18.920 | 1.229 | 6,5% |
| Dubai Marina | 20.258 | 1.092 | 5,4% |
| Dubai Creek Harbour | 24.062 | 1.304 | 5,4% |
| Palm Jumeirah | 25.108 | 1.334 | 5,3% |
| Downtown Dubai | 25.329 | 1.341 | 5,3% |
Mediane di T3 2026, solo residenziale usato. Rendimento al lordo di service charges, sfitto e gestione.
Fonte: Dubai Land Department, consultato il 4 novembre 2026. Dataset: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Il calcolatore parte dalle mediane degli ultimi quattro trimestri per immobili di superficie comparabile, mentre la tabella sopra mostra solo l’ultimo trimestre: i valori possono quindi differire.
Rendimento lordo
Mediane degli ultimi quattro trimestri, calcolate insieme e nella fascia di superficie comune a vendita e affitto. Possono quindi differire dalle mediane trimestrali delle tabelle. Scegliendo una zona si caricano le sue mediane; ogni campo è modificabile. Cambiando la superficie, il prezzo e l’affitto si ricalcolano dalla mediana al m².
Il lordo non è ciò che arriva sul conto. Vanno sottratti service charges, sfitto, costi di cambio inquilino e manutenzione. Quanto pesano dipende dal singolo edificio, non dalla zona. Per queste voci non indichiamo una cifra, perché una cifra onesta esiste solo per il singolo immobile.
Fonte: Dubai Land Department, consultato il 4 novembre 2026. Dataset: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Nuovo o usato
Il nuovo costa circa il 20 per cento in più dell’usato. Non è un giudizio di qualità: è il prezzo di due prodotti diversi.
Il nuovo, di norma acquistato sulla carta, significa un piano di pagamenti diluito sulla costruzione, uno standard edilizio recente e nessun reddito fino alla consegna.
L’usato significa un immobile affittabile dal primo giorno, visitabile, con uno storico dei costi noto.
Per chi punta al reddito da locazione, quel 20 per cento pesa spesso meno di due anni senza canone.
Ciò che nell’annuncio non c’è
Il prezzo di acquisto non coincide con il costo di acquisizione. Da aggiungere:
- imposta di trasferimento DLD: di norma circa il 4 per cento
- provvigione di agenzia: comunemente circa il 2 per cento
- spese di registrazione e amministrative
- eventuali costi di finanziamento
In pratica circa il 6 per cento sopra il prezzo, talvolta qualcosa in più.
Poi c’è il costo annuale che in Italia viene più spesso sottovalutato: le service charges. Sono oneri di gestione calcolati sulla superficie, liquidati ogni anno e sensibilmente diversi da edificio a edificio, anche nella stessa zona. Le spese condominiali italiane sono il paragone più vicino, ma il livello può essere nettamente superiore.
Conseguenza pratica: un rendimento lordo calcolato senza conoscere le service charges è un numero privo di significato.
Come verificare il prezzo di un immobile preciso
La media di zona non dice nulla su un singolo appartamento. Nello stesso edificio, due unità della stessa metratura possono differire sensibilmente: piano, vista, esposizione e stato si vedono nel prezzo.
L’unica fonte affidabile sono le transazioni registrate presso il Dubai Land Department: meglio se dello stesso edificio e in una finestra temporale stretta. I portali mostrano prezzi richiesti, cioè aspettative dei venditori.
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Domande frequenti
Quanto costa una casa a Dubai?
Il prezzo tipico di un appartamento è di circa 1,3 milioni di AED, ossia circa 325.000 euro. La dispersione però è ampia: da sotto i 700.000 AED nelle zone d’ingresso a multipli di quella cifra a Downtown.
Quanto costa un appartamento a Dubai?
Per gli appartamenti la media è di circa 21.200 AED/m². Il totale dipende da metratura, zona ed edificio: senza una transazione registrata, qualsiasi cifra singola è indicativa.
Qual è il prezzo al metro quadro?
La media di mercato è di circa 20.600 AED/m². Downtown Dubai costa circa il 57 per cento in più; il nuovo costa in media circa il 20 per cento in più dell’usato.
Quali sono i costi accessori all’acquisto?
Circa il 6 per cento del prezzo: imposta di trasferimento DLD (circa 4%), provvigione di agenzia (circa 2%) e spese di registrazione. A parte, le service charges annuali, il cui importo va conosciuto prima di comprare.
A Dubai si pagano imposte sugli immobili?
Negli EAU non esistono imposta patrimoniale annuale né imposta sulle plusvalenze immobiliari. Al loro posto ci sono le service charges. Ciò che va dichiarato in Italia è una questione per il vostro commercialista.
I prezzi continueranno a salire?
Non facciamo previsioni. All’ultima rilevazione i prezzi si collocavano del 10–12 per cento sopra l’anno precedente, ma è un dato retrospettivo. Il mercato di Dubai ha conosciuto cicli marcati in entrambe le direzioni.
Come lavoriamo
Prima di parlare di prezzo mettiamo sul tavolo le transazioni registrate comparabili per quell’edificio e le service charges aggiornate. Se il prezzo richiesto si discosta dalle transazioni dello stesso stabile, lo diciamo apertamente.
Fonti
- Dubai Land Department — Real Estate Transactions — consultato il
- Dubai Land Department — Rent Contracts — consultato il
- Engel & Völkers — prezzo medio al piede quadrato a Dubai — consultato il
- Sands of Wealth — prezzi degli appartamenti a Dubai, nuovo e usato — consultato il