Dubai’de ev fiyatları
Dubai’de fiyatlar, tek bir ortalamanın ima ettiğinden çok daha geniş bir aralığa yayılır. Aşağıda güncel seviyeler, bölgeler arasındaki fark ve ilanın söylemediği maliyetler var.
Veri tarihi: Temmuz 2026.
Fiyat seviyesi
| Segment | AED/m² |
|---|---|
| Piyasa ortalaması | 20.600 |
| Daireler | 21.200 |
| Birinci el (proje) | yaklaşık 22.000 |
| İkinci el | yaklaşık 18.400 |
Tipik bir daire fiyatı 1,3 milyon AED civarındadır.
Türk lirası karşılığını bilerek vermiyoruz. Kur oynaklığı, bugün yazılan bir TL rakamını birkaç ay içinde yanıltıcı hale getirir. AED, ABD dolarına sabit kurla bağlıdır; hesabınızı dolar üzerinden kurmanız daha güvenlidir.
Bölgelere göre
| Bölge | AED/m² | Ortalamaya göre |
|---|---|---|
| Downtown Dubai | 32.400 | +%57 |
| Business Bay | 27.400 | +%33 |
| Dubai Marina | 22.200 | +%8 |
| Piyasa ortalaması | 20.600 | — |
Yayımlanan piyasa raporlarının ortalamalarına göre Downtown, piyasa ortalamasının yaklaşık yüzde 57 üzerinde. “Dubai fiyatları” diye karşılaştırma yapan kişi, aslında birbirinden ayrı birkaç piyasayı karşılaştırıyor demektir.
Aşağıdaki tablo bölgeleri bir de Dubai Land Department’ta tescilli işlemlere göre gösterir. Piyasa raporları ile tescil kayıtları farklı ölçtüğü için aynı bölgenin rakamları birbirinden sapar; alım kararında tescilli işlemler esas alınır.
| Bölge | Alım AED/m² | Kira AED/m²/yıl | Brüt getiri |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13.038 | 958 | %7,3 |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | 14.866 | 1.073 | %7,2 |
| Business Bay | 18.920 | 1.229 | %6,5 |
| Dubai Marina | 20.258 | 1.092 | %5,4 |
| Dubai Creek Harbour | 24.062 | 1.304 | %5,4 |
| Palm Jumeirah | 25.108 | 1.334 | %5,3 |
| Downtown Dubai | 25.329 | 1.341 | %5,3 |
2026 3. çeyrek medyanları, yalnızca ikinci el konut. Getiri; aidat, boşluk ve yönetim öncesidir.
Kaynak: Dubai Land Department, erişim 4 Kasım 2026. Veri kümeleri: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Hesaplayıcı, benzer büyüklükteki konutlar için son dört çeyreğin medyanlarıyla başlar; yukarıdaki tablo ise yalnızca en son çeyreği gösterir. Bir bölgenin başlangıç rakamları bu yüzden tablodakinden sapabilir.
Brüt getiri
Son dört çeyreğin medyanları; dördü birlikte hesaplanır ve satış ile kira için ortak alan aralığıyla sınırlıdır. Bu nedenle tablolardaki çeyreklik medyanlardan farklı olabilirler. Bir bölge seçmek o bölgenin medyanlarını yazar; her alan değiştirilebilir. Alan değişince fiyat ve kira m² medyanından yeniden hesaplanır.
Brüt, hesaba geçen tutar değildir. Aidat, boşluk, yeniden kiralama ve bakım düşülür; ne kadarını bölge değil, tek tek bina belirler. Bunun için bir rakam vermiyoruz, çünkü dürüst bir rakam ancak mülk bazında vardır.
Kaynak: Dubai Land Department, erişim 4 Kasım 2026. Veri kümeleri: Real Estate Transactions, Rent Contracts
Birinci el mi, ikinci el mi
Birinci el, ikinci elden yaklaşık yüzde 20 daha pahalıdır. Bu bir kalite değerlendirmesi değil, iki farklı ürünün fiyatı.
Proje (maketten) demek, inşaat süresine yayılmış bir ödeme planı, yeni bir yapı standardı ve teslime kadar hiç gelir olmaması demek.
İkinci el demek, ilk günden kiraya verilebilen, yerinde görülebilen ve maliyet geçmişi bilinen bir daire demek.
Kira geliri hedefleyen bir alıcı için o yüzde 20, çoğu zaman iki yıl kira almamaktan daha az önemlidir.
İlanda yazmayanlar
Satın alma fiyatı ile edinme maliyeti aynı şey değildir. Üzerine eklenecekler:
- DLD devir bedeli: genellikle yaklaşık yüzde 4
- emlak komisyonu: çoğunlukla yaklaşık yüzde 2
- tescil ve idari masraflar
- varsa finansman maliyeti
Pratikte bu, fiyatın üzerine yaklaşık yüzde 6, bazen biraz daha fazlası demektir.
Bir de yıllık gider var ve Türkiye’den bakan alıcıların en çok hafife aldığı kalem bu: işletme giderleri (service charges). Alana göre hesaplanan, yıllık tahakkuk eden ve binadan binaya, aynı bölgede bile, ciddi biçimde değişen giderlerdir. Türkiye’deki aidata en yakın karşılık budur, ama seviyesi belirgin biçimde daha yüksek olabilir.
Pratik sonuç: İşletme giderleri bilinmeden hesaplanan brüt getiri, anlamsız bir sayıdır.
Belirli bir evin fiyatını nasıl kontrol edersiniz
Bölge ortalaması tek bir daire hakkında hiçbir şey söylemez. Aynı binada, aynı metrekaredeki iki daire ciddi biçimde farklı fiyatlanabilir: kat, manzara, cephe ve durum burada fiyata doğrudan yansır.
Güvenilir olan tek kaynak: Dubai Land Department’ta tescilli işlemler: tercihen aynı binadan ve dar bir zaman aralığından. Portallar istenen fiyatı gösterir, yani satıcının beklentisini.
Tek bir dairenin fiyatını ne belirler
Belirli bir dairenin metrekare fiyatı, bölge ortalamasından çoğu zaman ciddi biçimde sapar. Farkı yaratan başlıca kalemler:
- kat ve manzara: deniz veya silüet manzarası fiyata doğrudan yansır
- binanın yaşı ve ortak alanların durumu
- geliştirici: yerleşik isimler prim yapar
- işletme giderleri: metrekare başına yıllık tutar, net getiriyi doğrudan düşürür
- kiracılı teslim: kiracısıyla devredilen daire farklı değerlenir
- teslim tarihi, proje aşamasındaki dairelerde
Bunların içinde en çok hafife alınanı işletme giderleridir. Yan bir kalem değildir: cazip görünen brüt getiriyi vasat bir net getiriye çeviren kalem tam olarak budur.
Yayımlanan fiyatlar ne kadar bağlayıcı
Ölçülü söylemek gerekirse: sınırlı biçimde. Bu sayfadakiler dahil, serbestçe erişilebilen rakamların çoğu ilan verilerinden veya toplulaştırılmış piyasa raporlarından gelir. Büyüklük mertebesini güvenilir biçimde gösterirler, tek bir daireyi göstermezler.
Bağlayıcı olan yalnızca Dubai Land Department’ta tescilli işlemlerdir. Somut bir alım kararı için aynı binadan ve aynı dönemden gerçekleşmiş karşılaştırmalı işlemleri çıkarırız, portal ortalamalarını değil.
Örnek hesap: bir alım gerçekte ne tutar
Dubai Marina’da 75 m² bir daire, bölge ortalaması olan yaklaşık 22.200 AED/m² üzerinden. Dolar karşılıkları, dirhemin dolara sabit kuru üzerinden verilmiştir.
| Kalem | Tutar (AED) | yaklaşık USD |
|---|---|---|
| Satın alma bedeli (75 m²) | 1.665.000 | ~453.000 |
| DLD devir bedeli (~%4) | 66.600 | ~18.100 |
| Emlak komisyonu (~%2) | 33.300 | ~9.100 |
| Tescil ve idari masraflar | ~5.000 | ~1.400 |
| Edinme toplamı | ~1.769.900 | ~482.000 |
Satın alma bedeli toplamın yaklaşık yüzde 94’ünü oluşturur. Yan maliyetler yüzde 6 civarındadır.
Hesabın içermediği kalem: yıllık işletme giderleri. Kiraya verilsin verilmesin her yıl tahakkuk eder ve on yıllık bir elde tutma süresinde, edinme sırasındaki tüm yan maliyetlerin toplamından daha büyük bir kalem haline gelir. Bu yüzden ilk baktığımız şey odur.
Planlamanız için pratik sonucu
- Metrekare üzerinden hesaplayın. İlanlar çoğu zaman sq ft (fit kare) üzerinden verilir; 1 m² yaklaşık 10,76 sq ft eder. Türkiye’deki fiyatlarla yapılan her karşılaştırma çevrilmeden yanıltıcı olur.
- Yan maliyetleri baştan ekleyin. Devir bedeli, komisyon ve yıllık işletme giderleri, tabloyu salt satın alma bedeline göre belirgin biçimde değiştirir.
- Bölgeleri değil daireleri karşılaştırın. Bölge ortalaması, satın alacağınız daire hakkında çok az şey söyler.
Kendi durumunuza dair bir sorunuz mu var?
Özel danışmanlık randevusu alın →RERA kayıtlı · Genellikle bir iş günü içinde yanıt veririz
Sık sorulan sorular
Dubai’de bir ev ne kadar?
Tipik daire fiyatı 1,3 milyon AED civarındadır. Ancak dağılım geniştir: giriş bölgelerinde 700 bin AED’nin altından, Downtown’da bunun katlarına kadar uzanır.
Metrekare fiyatı ne kadar?
Piyasa ortalaması yaklaşık 20.600 AED/m². Downtown Dubai bunun yaklaşık yüzde 57 üzerinde, birinci el ise ikinci elden yaklaşık yüzde 20 daha pahalı.
Alım sırasındaki ek maliyetler nedir?
Fiyatın yaklaşık yüzde 6’sı: DLD devir bedeli (yak. %4), emlak komisyonu (yak. %2) ve tescil masrafları. Bunlara yıllık işletme giderleri (service charges) eklenir; bu tutarı alımdan önce öğrenmek gerekir.
Dubai’de emlak vergisi var mı?
BAE’de yıllık emlak vergisi ve gayrimenkul satış kazancı vergisi yoktur. Buna karşılık her yıl işletme giderleri (service charges) ödenir; bunlar vergi değil, binanın işletme maliyetidir. Türkiye’de vergi mukimi iseniz kendi beyan yükümlülüğünüz ayrı bir konudur ve mali müşavirinize aittir.
Fiyatlar yükselmeye devam eder mi?
Tahmin yapmıyoruz. Son ölçümde fiyatlar bir önceki yıla göre yüzde 10–12 bandında yüksekti, ancak bu geriye dönük bir veridir. Dubai piyasası geçmişte her iki yönde belirgin döngüler yaşadı.
AED/sq ft fiyatını m² fiyatına nasıl çeviririm?
İki adımda: AED/sq ft (fit kare başına dirhem) değerini 10,76 ile çarpın, AED/m² elde edersiniz. Sonra dirhemi dolara çevirin; dirhem dolara sabit kurla bağlı olduğundan bu ikinci adım istikrarlıdır.
Fiyat pazarlığa açık mı?
İkinci elde çoğu zaman evet, ancak bunun ölçüsü ilan fiyatı değil, aynı binadan tescilli işlemlerdir. Elinizde o veri yoksa pazarlık, satıcının belirlediği bir çıpa üzerinden yürür. Projeden alımlarda indirim genellikle fiyattan değil ödeme planından gelir; bu ikisi aynı şey değildir.
Neden TL karşılığı vermiyorsunuz?
Kur oynaklığı nedeniyle: bugün yazılan bir TL rakamı birkaç ay içinde yanıltıcı olur; bu yüzden hesabı dolar üzerinden kurmanızı öneririz.
Nasıl çalışıyoruz
Fiyat konuşulmadan önce, ilgili bina için tescilli karşılaştırmalı işlemleri ve güncel işletme giderleri tutarını masaya koyarız. İlan fiyatı aynı binadaki işlemlerden sapıyorsa bunu açıkça söyleriz.